【问题陈述】
我公司是房地产开发企业，2005年通过招拍挂方式（0.3亿元）取得某破产企业的土地使用权及办公楼、厂房的房屋所有权。2011年政府对该地块出台了新的规划方案，与我公司协商以现时土地价格（1.2亿元）和另一等价地块作土地置换。我公司在此项业务上应如何进行筹划？是签订土地置换协议或是政府拆迁协议？可不可以享受税收优惠政策？
【政策链接】
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号）规定：
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以卜地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发（营业税税目注释（试行稿））的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
《土地增值税暂行条例》规定：
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：
第十一条……
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
【专家点评】
根据贵公司提供的资料和上述政策规定，建议贵公司与政府按政策性收回土地（须县级及以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件）处理公司2005年取得的土地使用权，贵公司因政府政策收回或政策搬迁取得的补偿收入不征收营业税，免征土地增值税。贵公司再以“招拍挂”的方式取得另一块土地。如果不能按此方案操作，贵公司需缴纳营业税及附加税费、土地增值税、印花税、契税、企业所得税。
