大成物资公司是某地省会城市的一家大型批发零售兼营企业，公司创建于上世纪80年代，在计划经济时期，商品较为短缺。为了保证企业的商业龙头地位，公司千方百计圈地建库，尽可能多地储存商品。随社会经济的发展，物质极大的丰富，物流业的崛起促使企业逐步向零库存发展，造成天元公司的库房大量闲置。为了盘活存量资产，公司的管理者将这些库房对外出租，以便使国有资产实现保值和增值。
今年初公司进行改组改制，对一些闲置资产进行出让。私营企业天元商贸实业公司(以下简称天元公司)以24 000万元的价格取得了大成公司处于市郊的十栋库房。天元公司取得这些资产后全部对外出租，一年就取得租金收入4 500万元，为企业获得了新谋利渠道。
由于天元公司取得的十栋库房处于该市港口和车站之间，可以作为水陆交通转换的连接点，于是被某大型跨国零售企业看重。经过多次协商，该跨国公司决定承租天元公司的十栋库房，租赁期限为10年。考虑此事关系重大，公司的董事会决定请咨询机构进行论证。
税务师事务所公司的房屋出租情况进行了专项审计和纳税风险评估。发现：公司当年取得收入4 500万元的租金收入，实际缴纳各种税金合计为787．5万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)。其中：缴纳营业税225万元(即4 500万元×5％)；缴纳房产税540万元(即4 500万元×12％)缴纳城建税、教育费附加22．5万元[即225万元×(7％+3%)]，整个租赁业务的税收负担高达17．5％，公司用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。
如果公司与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为4 500万元，收入不变，其税收情况将会出现变化，具体变化情况是：应纳营业税225万元(即4 500万元×5％)；应纳房产税201.6万元[即24 000万元×(1-30％)×1．2％]；应纳城建税、教育费附加合计为22．5万元[即225万元×(7%+3％)]。合计应纳各税金额为449．1万元。
两项比较可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税338．4万元，10年就可以节约税收合计3 384万元。
当然，将房屋出租变为仓储之后，公司需要增加经营成本，如须增加保管人员的工资费用、办公费用和其他管理费用等。对此李明指出，公司可以进行综合性税收筹划，作为公司的仓储管理，技术要求不高，因此在招收职工时可以录用遵纪守法、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工公司又可以享受有关税收优惠，从而进一步降低企业的经营成本。
天元公司董事会成员看税务专家的筹划建议之后喜出望外，立即派人与客户联络。跨国公司见改变操作方案后，不仅经营费用没有增加，反而降低了经营费用和管理费用，于是欣然接受。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。
分析点评：
这个筹划案例具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何在利用好闲置资源的同时，又降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持在较低的经营成本运行状态，是值得人们研究的课题。
由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行税收筹划提供了机会。
要降低房产经营业务的税收负担，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换，这是问题的关键。在这个环节进行税收筹划，要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式；仓储是指在约定的期间内，房产所有人用该房产代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税，这就为税收筹划提供了可能。
当然，需要特别注意的是，进行有关业务的税收筹划必须具有真实性、合法性，不能挂羊头卖狗肉，同时能够满足客户的利益要求。否则，再好的设想也不能取得理想的效果。
注：1．《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5％。
2．《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值．2%计算缴纳，即：应纳税额=房产原值×(1-30％)<1．2％(注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同)；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12％计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12％。
【来源：新政快递数字报】
