江苏华天企业(集团)公司2004年初计划兴建一座花园式工厂，工程分两部分：一部分为办公用房以及辅助设施，包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为1亿元，另一部分为厂房。
这里存在两个问题，一是房产原值的确认。如果1亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税(扣除比例为30％)为84万元[即10 000万元×(1-30%)×1．2%]，这84万元的税负只要该厂存在，就不可避免。如果以20年计算，就将是1 680万元。企业感到税收负担太重，希望寻找节税的方法和途径。
二是土地价值的分摊对房产税的影响。如果2003年3月1日征用100亩(66 666．66平方米)土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2003年6月份，动用5 000平方米(长100米，宽50米)兴建A厂房。在具体操作中如何安排才能节省房产税呢?
分析点评：
为了寻找解决问题的办法，企业就向税务事务所的专家请教。专家指出，税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％后的余值按1．2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
按税法的有关规定，房产是以房屋形态表现的财产，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。准确掌握房屋定义税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了其具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起。”这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物、以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
另外，关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，《财政部、国家税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》(财税地字[1987]28号)规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
因此，对该企业除厂房、办公用房外的建筑物，如果把停车场、游泳池也都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不记入房产原值，不缴纳房产税。该企业经过估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为800万元左右，独立出来以后，每年可少缴房产税6．72万元[即800万元×(1-30％)×1．2％]，以20年计算，就是134万元!
房产税的征收上以房产的原值作为征收依据的，因此合理地确定了房产的原值，也就是合理地确定了房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1．2％和12%。以房产余值计税，适用于房产用于自己生产经营而不是收取租金的情况。房产余值是房产原值一次减除10％～30％后的余值(在10％～30%的范围内，由各省市自行确定具体减除比例)。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。可见，房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税策划的关键。
此外，税法还规定了暂免征收房产税的特殊情况，如微利企业和亏损企业的房产，企业停产、撤销后，其原有房产闲置不用的，经企业申请，经税务机关批准，可在一定期限内暂免征收房产税，企业应加以利用。
有关地价的分摊问题，税务专家指出：《无形资产准则》第21条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。同时《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。对于企业在一块土地上建设多个项目的，应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地(如场地)，应当予以摊销。
江苏华天企业(集团)公司在取得土地使用权时，会计要将土地使用权记入“无形资产——土地使用权”账户中。每个月要进行无形资产摊销，其摊销的具体数额为：
5 000000÷50÷12=8 333．33(元)
企业征用土地三个月，到2003年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：
5 000000-8 333．33×3=4 975 000(元)
应结转至“在建工程”科目的金额为：
4975 000÷66 666．66×5 000=373 125．04(元)
本月应摊销的金额为：
(4 975 000-373 125．03)÷(50×12-3)=7 708．33(元)
以后各月仍按上述方法进行处理。这些费用将形成不动产的价值，作为计算缴纳房产税的计算依据。上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“相关性原则”和“配比”原则，避免了将整块土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税的计税依据。
需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间或者提前征用土地，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，减少结转至“在建工程”的金额，从而达到减少房产税计税依据的目的。其实这种做法是不明智的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度；提前征用土地，不仅降低了500万元资金的时间价值，也是也会增加该资金的机会成本。
【来源：中华税网】
