【内容提要】本章主要学习资产评估的基本概念和基本理论，为以后章节学习打下基础。通过本章的学习，需要掌握资产评估的涵义、特点及要素，了解资产评估的产生与发展，理解资产评估的目的及价值类型，理解资产评估的假设与资产评估原则，熟悉资产评估依据与资产评估程序。

资产评估是市场经济的产物，其业务涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。经过长期的发展，资产评估已成为现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。

第一节 资产评估及其特点

一、资产及其特点

(一)资产的定义及特征

资产是指企业过去的交易或者事项形成的、企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。对于一项资源，只有其具备以下基本特征时，才能被认为是会计上的资产：

(1)资产是由于过去的交易或事项所形成的。也就是说，资产必须是现实的资产，而不能是预期的资产，是企业在过去的一个时期里，通过交易或事项所形成的结果。对于未来交易或事项以及未发生的交易或事项可能产生的结果，则不属于现在的资产，不得作为企业的资产。

(2)资产是企业所拥有或者控制的。通常情况下，企业应当对其资产拥有所有权，企业可以按照自己的意愿使用或处置该项资产，其他企业或个人未经同意，不能擅自使用。但在某些情况下，对于一些特殊方式形成的资产，如融资租入固定资产，企业虽然对其不拥有所有权，但实际上能够对其实施控制，按照实质重于形式的原则，也应当视为企业的资产。

(3)资产预期会给企业带来经济利益。这也是资产的最重要的特征。所谓给企业带来未来经济利益，是指直接或间接地增加流入企业的现金或现金等价物的潜力，这种潜力可以单独或与其他资产结合起来产生净现金流入。预期不能带来经济利益的，就不能作为企业的资产。同样，对于企业已经取得的某项资产，如果其内涵的未来经济利益已经不复存在，就应该将其剔除。例如，已失效或已毁损的存货，它们已经不能给企业带来未来经济利益，就不应该再作为企业的资产，否则，将会虚增企业的资产。

会计学中，资产被认为是各种被占用或运用的资金存在形态，强调资金的实际投入和运用，没有资金的投入和运用就没有资产，对于那些在实际经济生活中确实存在的，但没有占用或耗费资金或者资金耗费无法估量的资产则排除在核算内容之外，如自创商誉、人力资源等。而资产评估强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳人评估对象范围，资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。此外，会计学对资产的计价强调历史成本原则，通常反映资产的取得成本，对一些资产的现实价值则不能完全有效地反映出来，而资产评估强调资产在模拟市场条件下的现实价值。因此，会计学中资产的范围并不能完全包含资产评估的对象。

(二)资产的种类

通常情况下，按照不同的标准，可将资产分为不同的种类。

1.按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无形资产

有形资产是指那些具有实体形态的资产，如机器设备、房屋建筑物、库存商品、材料等。由于这类资产具有不同的功能和特性，通常具有较强的专业性，在评估时应根据资产的不同特点分别进行。无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、特许权、商誉等。无形资产通常具有较强的综合性，影响因素较为复杂，评估难度也较大。

2.按资产是否具有综合获利能力可将资产分为单项资产和整体资产

单项资产是指单台、单件的资产，如一台设备、一栋房屋等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体，如一个具有正常经营活动能力的企业的所有资产、一个独立的部门或车间等。在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于企业的整体资产，也就是，在企业整体资产中，有一部分资产无法以单项资产的形式存在。在资产评估工作中，区分单项资产和整体资产便于合理安排评估人员，顺利完成资产评估任务。

3.按资产能否独立存在可将资产分为可确指的资产和不可确指的资产

可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。商誉是一种特殊的无形资产，它不能以独立的形式存在，通常表现为企业整体资产与各单项资产之和的差额。

4.按资产与生产经营过程的关系不同可将资产分为经营性资产和非经营性资产

经营性资产是指处于生产经营过程中的资产，如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。区分有效资产和无效资产是开展资产评估工作的一项重要内容。非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。

二、资产评估的涵义及其要素

在市场经济条件下，资产持有人的经济活动十分复杂，持有人可以将自己的资产全部转让，也可以部分转让；交易的资产可以是机器设备等有形资产，也可以是商标、技术等无形资产。不管交易的资产属于什么类型，交易双方必须准确掌握资产的合理价格。因为进行交易的资产由于已使用一段时间或其他原因，其合理价格需要重新评估。因此，在市场经济条件下，资产持有者在凭借自己持有的资产进行许多业务活动时，如资产的转让和继承、企业的分立与合并等，通常都要进行资产评估。

(一)资产评估的基本涵义

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。资产评估本质上是对被评估资产在某一时点的价值进行的评定和估算。

(二)资产评估的基本要素

资产评估作为一种评价过程，要经历若干评估步骤和程序，同时也会涉及以下基本的评估要素：

(1)评估主体。资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。

(2)评估客体。客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。一般情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提。

(3)评估依据。资产评估是由专业人员对被评估资产在某一时点的价值量大小所做的判断，但这种判断不是随意的估算，必须具有科学的依据。一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：一是与资产评估相关的法律、法规，如公司法、国有资产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；二是反映资产评估经济行为的文件，如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；三是与被评估资产相关的重大合同协议，如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料；四是与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料，如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据。

(4)评估目的。资产评估的目的是指资产业务引发的经济行为，如企业进行股份制改造、上市、资产抵押贷款等。资产评估目的反映了资产评估结果的具体用途，它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。

(5)评估原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。

(6)评估程序。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序；否则将影响资产评估的质量。

(7)评估价值类型。即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。

(8)评估方法。即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。

三、资产评估的种类

由于资产种类的多样化和资产业务的多样性，资产评估也相应具有多种类型，通常，按照不同分类标准，可将资产评估分为下列几种形式：

1.按资产评估工作的内容不同，资产评估可具体分为一般评估、评估复核和评估咨询

一般评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。包括市场价值评估和市场价值以外的价值评估。如企业上市资产评估、组建合资企业资产评估、企业股份制改造资产评估、企业资产抵押贷款资产评估等。

评估复核是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。

评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。

2.按资产评估与评估准则的关系不同，资产评估可具体分为完全评估和限制评估

完全评估一般是指完全按照评估准则的要求进行资产评估，未适用准则中的背离条款。完全评估中的被评估资产通常不受某些方面的限制，评估人员可以按照评估准则和有关规定收集评估资料并对被评估资产的价值做出判断。

限制评估一般是指根据背离条款，或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。

3.按评估对象和适用原则分类，划分为单项资产评估和整体资产评估

单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成资产评估任务。

整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估(或称企业价值评估)。以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。企业价值评估是整体资产评估最常见的形式。整体资产评估不同于单项资产评估的关键之处就在于，在整体资产评估工作中要以贡献原则为中心，考虑不同资产的相互作用以及它们对企业整体生产能力或总体获利能力的影响。

四、资产评估的特点

资产评估是资产交易等资产业务的中介环节，它是市场经济条件下资产交易和相关资产业务顺利进行的基础。这种以提供资产价值判断为主要内容的经济活动与其他经济活动相比，具有以下鲜明的特点：

1.市场性

资产评估是市场经济发展到一定阶段的产物，没有资产产权变动和资产交易的普遍进行，就不会有资产评估的存在。资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估专业人员必须凭借着自己对资产性质、功能等的认识，以及市场经验，模拟市场对特定条件下的资产价值进行估计和判断，评估结果是否客观，需要接受市场价格的检验。因此，资产评估结论要经得起市场的检验，资产评估结论能否经得起市场检验是判断资产评估活动是否合理、规范，以及评估人员是否合格的根本标准。

2.公正性

资产评估的结果密切关系着资产业务有关各方的经济利益，如果背离客观公正的基本要求，就会使得资产业务的一方或几方蒙受不必要的损失。这就要求评估人员采取客观、公正、中立的态度，不屈服于任何外来的压力和任何一方的片面要求，客观公正地进行资产评估。

公正性对于评估机构而言也是十分重要的。评估机构只有以客观公正的评估结果，为客户提供优质服务，才能赢得客户的信任，逐步树立自己的品牌；否则必将丧失信誉、丧失市场，最终走向破产。

要保证资产评估的公正性，一方面，要强调资产评估机构和评估人员保持超然独立的地位，与资产交易各当事人没有任何利益和利害关系，这是公正性的组织基础；另一方面，资产评估必须按公允、法定的准则和规程执业，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正的技术基础。

3.技术性

资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。如在对厂房或有关建筑物进_行评估时，需要对其进行测量，了解建筑构造、工程造价、使用磨损程度等情况，缺乏建筑专业基础知识则难以进行；对机器设备进行评估时，需要对被评估设备的有关技术性能、磨损程度、预计经济寿命等情况做出判断，这些都具有较强的专业技术性，不具备有关专业知识则难以得出客观的评估结果。

资产评估的技术性要求评估人员应当由具备一定专业知识的专业技术人员构成，如建筑、土地、机电设备、经济、财务等。

4.咨询性

资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料，模拟市场对资产价值所做出的主观推论和判断。不论评估人员的评估依据有多么充分，评估结论仍然是评估人员的一种主观判断，而不是客观事实。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动，它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。

5.综合性

综合性是指资产评估工作需要应用多方面的综合知识，评估人员必须具有多方面的综合素质，同时需要了解被评估资产的综合性能和属性。具体地说，评估人员必须全面了解被评估资产的自然属性、社会属性以及市场价格和内在价值，了解被评估资产的外界环境，能基本预测其未来的性能、效用和收益。例如，对一幢建筑物进行评估，必须至少要考虑的因素有：建筑物的结构与造价，质量及完好程度，地形、地貌、水文、地质、气候等自然因素，建筑物的使用价值特别是可能的用途，建筑物的设计风格、内部的设备、土地因素和环境因素，以及建筑物未来价格的走势等等。很显然，评估工作的综合性是非常突出的，评估小组人员构成要尽可能综合化，既有熟知工程技术知识的专家，又要包括掌握经济学、管理学等的专家，还要有相应的预测人员对经济走势和其他方面进行科学的预测。

6.责任性

责任性指资产评估机构和评估人员对资产评估结果必须承担相应的法律责任。通常，在市场经济发达的国家，一起进行评估的评估人员承担连带责任，这就要求评估人员必须具有良好的职业道德，必须充分考虑一切应评估的重要因素。同时，资产评估人员必须在评估报告上签名并加盖所在评估机构的公章，评估结果方为有效，而评估结果一旦生效，评估人员和评估机构就必须承担相应的法律责任。

第二节 资产评估的产生与发展

一、资产评估的产生与发展的三阶段论

资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，总体来看，资产评估大体经历了三个发展阶段。

(一)原始评估阶段

在原始社会后期，生产的进一步发展导致了剩余财产的出现，这是私有制产生的物质基础。随着私有制的出现，出现了商品生产和商品交易，而生产商品的资产交易也随之产生并得到发展，于是产生了资产评估的客观需要。在房屋、土地、牲畜及珠宝等贵重财产的交易过程中，由于这些财产的价值具有不确定性，交易双方往往对价格难以达成一致的意见，这是，双方就需要找一个略有经验并共同信得过的第三者进行评判而达成一个公平价格，以使买卖成交。这个第三者在协调过程中需要用各种理由和方法给出一个双方都能接受的价格，实际上扮演了类似于现在评估人员的角色。

原始评估阶段的资产评估具有以下几个鲜明的特点：①直观性，评估紧紧依靠评估人员的直观感觉和主观偏好进行，没有借助于其他测评设备；②非专业性，评估人员并不具备专业评估手段和技能或受过专门训练，而往往是由资产交易双方或一方指定的人员来进行，甚至由那些并不懂多少评估知识，但却在一定范围内德高望重的人员来进行评估；③无偿性，资产交易双方无需支付评估人员的报酬，评估人员也无须对评估结果负法律责任。

(二)经验评估阶段

随着社会经济的进一步发展和资产交易频率的提高，资产评估业务也逐步向专业化和经常化发展，从而也就产生了一批具有一定资产评估经验的评估人员。这些评估人员以过去的经验数据为依据，结合自己在长期的资产评估中积累起来的丰富经验和知识对资产进行评估，因而专业水平更高，资产交易双方都愿意委托他们进行评估，实行有偿服务，逐步向职业化方向发展。

与原始评估阶段相比，经验评估阶段的评估结果更加可靠，但还未能实现资产评估的规范化和评估方法的科学化。经验评估的基本特点：①评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务也比较频繁；②评估人员对资产评估业务进行有偿服务；③评估结果的准确性主要取决于评估人员积累的评估经验和思想素质；④评估人员或评估机构对评估结果负有法律上的责任，特别是对因欺诈行为和其他违法行为而产生的后果负有法律责任。

(三)科学评估阶段

资产评估发展的最后阶段是科学评估阶段。科学评估是指把现代科学技术和管理方式引用到资产评估中来，采用科学的方法和手段来对被评估资产进行评估的过程。

资产评估的科学化与现代市场经济体制的建立和完善有着密切的联系。随着经济发展和社会进步，以资产交易为主的资产业务急剧扩大，资产业务中的分工现象变得日益明显，作为中介组织的资产评估机构也逐渐产生和发展，资产评估行业应运而生。在现代资产评估行业中，评估机构通过为资产交易双方提供资产评估业务，积累了大量的资产评估资料和丰富的资产评估经验，形成了符合现代企业特点的管理模式，产生了一大批具有丰富评估经验的评估人员。具备了这些条件，公司化的资产评估机构就产生了。这些资产评估机构依靠其强大的评估实力和现代化的管理方式能为资产业务双方提供优质的评估服务。

科学评估阶段的资产评估主要具有以下特点：①评估机构公司化，即评估机构是自负盈亏的独立企业法人；②评估手段和方法科学化，即把大量现代科学技术和方法应用到资产评估中来，提高了资产评估的准确性和科学性；③资产评估的范围大大扩展了，即资产评估的内容极其丰富，不仅包括有形资产和无形资产评估，而且细化到专项资产、金融资产方面的评估；④资产评估人员专业化，即资产评估人员以资产评估作为自己的终身职业去从事，他们对资产评估的业务知识和理论都有相当程度的掌握和了解；⑤评估结果法律化，即资产评估结果通常都要经过法律部门的公证，评估机构和评估人员对体现资产评估结果的资产评估报告要负法律责任甚至是连带责任。

二、发达国家资产评估的现状

资产评估是市场经济条件下资产交易和其他业务发展的产物。市场经济越发达，资产评估业务的规模越大，评估的成熟程度和发达程度越高。发达国家的资产业务十分发达，其评估行业也因此发达起来，代表着国际范围内资产评估行业的先进程度。当前，世界发达国家资产评估的基本现状是：

(一)资产评估主体的公司化

所谓公司化，就是指评估机构以自主经营、自负盈亏的企业法人的形式进行经营管理，这些评估机构通常是产权明晰、责权分明、政企分开、管理科学的现代企业，完全符合一般服务性企业的特点。客户就是参与资产业务的交易双方，其产品就是为客户提供的优质的评估结果(以评估报告的形式提交给客户)。发达国家的资产评估公司可以分为两大类：一类是专业化的资产评估公司；另一类是兼营资产评估业务的各类管理咨询公司。前者为客户提供几乎所有的资产评估业务，专业化程度较高；后者在从事其他有关业务的同时，也从事资产评估业务，除了从事财务管理、战略管理、人力资源管理外，兼营资产评估业务，会计师事务所、审计事务所也兼营评估业务。

(二)资产评估管理的科学化

资产评估管理的科学化主要表现在评估管理机构健全、评估规则统一和监测评估结果三个方面。发达国家一般设有全国性的资产评估协会，负责资产评估的行业管理和自律工作。全国性资产评估协会还制定了严格统一的资产评估规则，其主要内容涉及评估公司的组织、评估师的资格及其晋升、评估师的职业道德规范以及资产评估中应该遵循的一般原则等。监测评估结果的主要目的是防止评估人员在评估中违反职业道德，恶意损害一方利益的情况发生。评估人员必须在共同完成的评估报告上签字，作为追诉的法律依据，如果评估结果因恶意而出现法律纠纷，则评估人员必须为此承担法律责任。有些国家还采用评估人员之间互相负连带责任的制度来规范评估人员的行为。

(三)资产评估行业从业人员的多层次化

资产评估行业具有知识密集型的特点，从业人员的知识和技能相对其他行业比较突出。从业人员可以分为行业管理人员和企业经营人员。

前者是指在资产评估协会工作的人员，后者是指在资产评估公司中工作的人员。企业经营人员又可分为三类：①评估公司的董事、经理和其他管理人员，这是公司的管理阶层，主要负责公司的经营管理工作；②评估公司的销售人员，其主要任务是通过各种方式把公司的优质服务推销出去，为公司承揽业务；③专业评估人员，主要有专业技术人员组成，大多是各行各业的工程师和具有相当职称的专家，其中以会计师居多，他们的主要任务是完成公司资产评估业务的技术性工作，也是资产评估公司的主要技术力量。

(四)资产评估业务的多元化

发达国家的资产评估业务表现为多元化的趋势，大到宇宙飞船、国家级工程项目的评估，小到企业螺丝钉、边角料的评估，都是他们的评估范围。只要客户有委托要求，就尽量满足，十分注重创建自己的公司品牌。公司之间有时也为一项业务展开激烈的竞争，但每一个评估公司都有自己的特色，有的精于无形资产评估，有的擅长有形资产评估，有的擅长在建工程评估等。

三、我国资产评估的历史、现状和前景

资产评估在国外已有多年历史，在我国，由于长期实行计划经济体制，资产评估在中国还是一个新兴的行业。在计划经济条件下，企业的资产都是国有资产，产权属于国家，资产的转移都通过国家计划调拨的方式进行。在这种条件下，资产交易主要表现为少量的民间交易和少量的对外经济交易，资产业务规模小，制约了资产评估业的发展。资产评估行业是在改革开放以后逐渐发展起来的，还是一个较为年轻的行业。

20世纪80年代末，随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业逐渐成为相对独立的经济实体，在这种情况下，企业的生产要素不再通过国家计划进行调拨，而是通过市场在企业间进行交换、流动，企业通过联营、兼并、股份制改组、资产转让、交易等多种行为，来提高企业资产的运营效益。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。

1989年，国家国有资产管理局下发了关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定，这是我国第一个提到评估问题的政府文件。1990年7月，国家国有资产管理局成立资产评估中心，其职能是对全国国有资产的评估工作进行管理和监督。资产评估中心成立以来，一方面，按照国务院和国有资产管理局的要求积极开展资产评估各项管理工作，进行评估理论方法研究；另一方面，积极制定资产评估法规和各项规章。1990年年底后，省级国有资产管理部门陆续成立评估中心，管理地方的资产评估工作。至此，资产评估在全国全面开展起来。

中国的资产评估行业自20世纪80年代末期兴起以来已取得了令世人瞩目的可喜成绩。

(一)建立和健全了评估规章

1991年11月，国务院以91号令发布了《国有资产评估管理办法》。该办法对我国开展资产评估工作的程序、目的、法定评估范围、评估应遵循的原则、评估工作管理主体、评估操作机构的资格认定、评估的基本方法和评估行为各方面法律责任作了系统的规定，确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针和基本政策。国家国有资产管理局围绕着贯彻落实91号令也制定一系列配套的规章制度，地方省市人民政府也制定一些地方评估管理的法规条例，为保证全国资产评估活动的有序开展和逐步形成全国统一的资产评估行业体系提供了法律性保证。

(二)成立了行业组织

1993年12月，中国资产评估协会成立。评估协会的成立标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下行业自律性管理过渡。资产评估作为社会公正性中介服务组织，必须坚持独立、客观、公正的原则，不仅承担维护国有资产所有者权益的责任，还要承担维护其他产权主体权益的责任。中国资产评估协会的主要职责是负责协会会员管理、制定评估准则、标准，代拟行业管理法规，开展评估理论及政策的研究，举办刊物，开展教育培训、国际交流、信息服务，调解仲裁纠纷，维护会员合法权益，协会是一个行业自律性组织。

1995年3月，中国资产评估协会代表中国资产评估行业加入国际评估标准委员会，使中国资产评估行业开始走向世界。在1999年北京国际评估准则委员会年会上，中国成为国际评估准则委员会常务理事国。目前，全国各省、自治区、直辖市和计划单列市基本都成立了资产评估协会，形成了较完整的组织体系。

(三)建立了注册资产评估师制度

随着社会主义市场经济的发展，评估项目越来越多、规模越来越大，涉及行业越来越广，技术复杂程度也越来越高，没有一支知识全面、技能精湛的专业评估师队伍，已愈加难以胜任此项工作。为此，1995年5月10日，国家国有资产管理局、国家人事部共同发布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》，规定注册资产评估师由国家人事部和国家国有资产管理局共同管理。凡通过全国统一考试合格者，就能取得“执业资格证书”，证明该人员已具备执业的能力和水平，经过注册取得“注册证”后即可进行执业。

注册资产评估师具备签署评估报告的权力。评估报告必须由两个以上的注册资产评估师签字方为有效。评估机构的申办建立也必需一定数量的资产评估师。报考注册资产评估师有一定的要求，如参加注册资产评估师考试者必须具备相关专业(指经济管理、财务会计和工程技术)的相应学历与专业年限。考试合格者进行注册，必须满足遵纪守法，具备民事行为能力及单位考核同意等条件。

评估师注册后3年有效，3年期满要到国资管理部门重新注册，在两个注册期之间，注册评估师必须接受国资局统一组织的在职培训。

注册评估师制度的实行，为保证资产评估人员在社会经济中提供高质量的服务，强化资产评估人员的专业责任发挥了重要作用。同时，也为规范评估机构管理打下了必要的前提基础。

(四)规范了评估机构管理

为了规范机构管理，在每一个发展时期都根据当时的实际情况，及时地制定了机构管理办法。例如，1993年以国资办发58号文发布了《资产评估机构暂行办法》，同年还发布了证券业评估机构的管理办法。在1997年11月召开的全国评估管理工作大会上，提出了评估机构脱钩改制的要求，讨论了脱钩改制的办法，要求评估机构都要与挂靠单位或原上级部门脱钩，办成规范的、由评估师出资的有限责任公司，或合伙人事务所，并对评估师人数等条件提出了要求。对此对评估机构的脱钩改制工作于1998年开始实施，1999年年底全部完成。

(五)资产评估执业标准体系正在逐渐形成

2001年9月1日，《资产评估准则——无形资产》颁布并实施，它是我国资产评估第一个执业具体准则。它的颁布与实施标志着我国资产评估又向规范化和法制化迈进了重要的一步。2004年2月25日，颁布并实施了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》，这些都标志着我国资产评估执业标准体系系统工程正在有条不紊地进行。

现代意义上的资产评估活动在我国虽然历史较短，但它已经是社会主义市场经济不可或缺的组成部分。随着市场经济的深化，个人、家庭、民营企业、乡镇企业、集体企业、三资企业等在资产规模扩大的同时，也为资产通过市场重组创造了条件。财产保险、担保、财产纳税等资产业务正在呈现出迅速发展的态势。所有这些都将对资产评估行业产生深刻的影响。资产评估活动及其行业已经成为我国发展社会主义市场经济、实现改革开放不可缺少的基础性中介服务行业，扮演着推动经济发展和社会进步的角色。

第三节 评估目的与价值类型

一、资产评估的目的

资产评估的目的有资产评估的一般目的和特定目的之分。资产评估的一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。

(一)资产评估的一般目的

资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。如果我们暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。

从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。

(二)资产评估的特定目的

资产评估作为资产估价活动，总是为特定资产业务的需要而进行的，在这里资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算：抵押担保：企业租赁；债务重组，等等。

(1)资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。

(2)企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。

(3)企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。

(4)企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。

(5)股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。

(6)中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。

(7)企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。

(8)抵押。抵押是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。

(9)担保。担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。

(10)企业租赁。企业租赁是指责产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

(11)债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。

上述各类资产业务构成了资产评估的主要目的。在市场经济条件下，社会经济生活中资产业务的范围是十分广泛的。就企业资产业务而言，还包括企业经营业绩的评价、企业主要领导者变更时对企业资产状况的评估以及企业资产交易中的纳税等都需要资产评估。就其他资产业务而言，个人遗产继承、个人财产交易、个人担保抵押以及分家等也都要进行资产评估。只不过这些资产业务有的需要有专门的资产评估机构来进行评估，有的则只需通过交易双方或双方认可的评估人员进行评估即可。可以说，在市场经济条件下，需要进行资产评估的资产业务十分普遍，没有资产评估机构的评估工作，市场经济就不可能顺利运行，资产交易也不可能有效进行。可见，资产评估工作在市场经济条件下占有十分重要的地位，发挥着独特的作用。但是，资产评估仅仅是资产业务的一个中介环节，它不可能反映资产交易的目的，更不能代表资产业务本身，因此，资产评估机构也仅仅是一个资产业务的服务机构，资产评估服务与资产业务，评估只是手段，交易才是目的。

(三)资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用

资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为(资产业务)所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。

资产评估特定目的是界定评估对象的基础。任何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及的资产范围必须接受资产业务本身的制约。资产评估委托方正是根据资产业务的需要确定资产评估的范围。评估人员不仅要对该范围内的资产权属予以说明，而且要对其价值做出判断。

资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。特定资产业务决定了资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。资产评估人员在进行具体资产评估时一定要根据具体的资产业务的特征选择与之相匹配的评估价值类型。按照资产业务的特征与评估结果的价值属性一致性原则进行评估，是保证资产评估趋于科学、合理的基本前提。

资产评估目的决定了资产评估的方法、程序和遵守的评估标准。也就是说，不同的评估目的需要采用不同的评估方法，遵循不同的评估程序并遵守不同的评估标准。例如，企业兼并中的交易双方非常重视企业资产的获利能力，因此，就通常采用收益现值法的评估方法，一个企业兼并另一个企业，必须把被兼并企业看作一种拥有一定获利能力的有机整体，而不能看成是简单的资产的堆积。一头牛的牛肉的价值不能代替一头牛的价值，但当一个屠宰厂购买一头牛时，主要考虑这头牛的牛肉的价值，一个农夫买牛耕地则考虑的是另一方面，这和资产评估是一个道理。可见，资产评估目的对资产评估的整个工作非常重要。

需要指出的是，在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。这表明，引起资产评估的资产业务对评估结果的价值类型要求不是抽象的和绝对的。每一类资产业务在不同时向、地点和市场环境中发生，因此，对资产评估结果的价值类型要求不是一成不变的。这就是说资产业务本身的属性因时间、地点及市场环境的变化而确定。所以，把资产业务的属性绝对化，或是把资产业务与评估结果的价值类型关系固定化都是不可取的。资产评估结果的价值类型与评估的特定目的相匹配、相适应，指的是在具体评估操作过程中，评估结果价值类型要与已经确定了的时间、地点、市场条件下的资产业务相匹配、相适应。任何事先划定的资产业务类型与评估结果的价值类型相匹配的固定关系或模型都可能偏离或违背客观存在的具体业务对评估结果价值类型的内在要求。换一句话说，资产的业务类型是影响甚至是决定评估结果价值类型的一个重要的因素，但是，它绝不是决定资产评估结果价值类型的唯一因素。评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况以及资产自身的状态等，都可能对资产评估结果的价值类型起影响作用。

二、资产评估的价值类型

资产在价值形态上的计量，可以有各种不同的计量尺度，分别从不同的角度反映资产价值的内涵和属性。资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。评估人员必须根据资产业务的行为，即评估目的和资产属性及其存续环境，来确定资产业务所适用的类型，以保证资产评估结果的价值内涵和计价基础与资产业务的要求相适应，否则，资产评估就失去了正确反映和提供价值尺度的功能。

根据资产评估的市场条件，资产评估可以分为以市场价值为基础的评估和以非市场价值为基础的评估。由于具体价值含义和计价基础不同，在资产评估中，市场价值和非市场价值又可分为若干不同的适用计价类型。以市场价值为基础的资产评估价值类型一般被概括为三种，即重置成本、现行市价、收益现值。

(1)重置成本，是指在现行市场条件下，按功能重置全新资产并使资产处于在用状态所耗费的全部货币总额。重置成本的构成应包括资产构建、运输、安装、调试等建设过程中的全部费用。按重置条件不同，它又分为复原重置成本和更新重置成本。

(2)现行市价，是指资产评估基准日、在公开市场上的交易价格。所谓公开市场，是指有充分的市场竞争，买卖双方都有足够的时间了解实情，而且交易双方都是精明、谨慎、自愿的。

(3)收益现值，是指将资产未来预期收益，按适当的折现率折算到评估基准日的现值。收益现值的思路是根据未来获利的大小，按“以利索本”的思维方式来求取应投入的资本。所以，收益现值的基础是收益，而其本质是收益的本金化。

第四节 资产评估假设与资产评估原则

一、资产评估假设

任何一门学科的建立都要以一定的假设为前提，会计学有假设，资产评估也不例外，其理论和方法也是建立在一定的假设条件之上的。需要强调的是，假设是以有限的事实和观察为基础，因而并不能确定，还有待于实践检验和科学论证。资产评估是在资产交易发生之前通过模拟市场对准备交易的资产在某一时点的价格所进行的估算。事实上，人们是无法完全把握市场机制的，同一资产在不同用途和不同经营环境下的价格会有所不同的，评估人员模拟市场进行资产评估往往必须借助于若干种假设，以对资产的未来用途和经营环境做出合理的判断。在资产评估中，最基本的假设有四个：交易假设、公开市场假设、继续使用假设、清算假设。

(一)交易假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。众所周知，资产评估其实是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。

交易假设，一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

(二)公开市场假设

公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位虽是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。当然公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。

公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳范围，从而为其持有人带来最大收益。当然，这种选择仅限于该项资产的可选择用途范围内。这种资产的最大最佳效用可以是现实的，也可以是潜在的。在公开市场假设下，资产的性能和最佳效用会被买卖双方充分重视，体现最佳效用原则，成交价格也能充分体现出资产的真正市场价格，使资产得到最佳利用。这样才能实现资源的最优配置。

公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。

(三)继续使用假设

继续使用假设是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。这一假设要求，一般情况下不能按把资产拆零出售所得收益之和来评估资产价格，即应该把资产看成是一种获利能力而不是物的堆积。比如，一台机床用作制造产品时，其估价可能是6万元，而将其拆成发动机、床身等零部件分别出售时，可能仅值3万元。同一资产按不同的假设用作不同目的，其价格是不一样的。再如，就一个企业而言，它是由众多的机器设备、流动资产、房屋及其建筑物和无形资产组成的整体，在继续经营条件下评估，其估价是1000万元，但如果因破产而被强制清算拍卖，其价值就会远远低于1000万元。

继续使用的方式有：①在用续用，即处于使用的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，按照其现行使用的用途及方式继续使用下去；②转用续用，即被评估资产在产权变动或资产业务发生后，改变资产现在的用途，按照新的用途继续使用下去；③移地续用，即被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。

继续使用假设是对资产使用状态的假定说明。它本身包含了两层含义，首先，是被评估资产是出于营运状态的，或已完全具备了实际运行的条件；其次，是被评估资产必须继续使用，继续使用就是意味着它具有剩余寿命，具有收益能力，能满足所有者的期望。显然，这是资产评估最起码的前提条件，如果某一项资产不能继续使用，不再具备使用价值，则不属于资产评估的范围。

(四)清算假设

清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。当然，清算假设本身的使用也是较为特殊的。

二、资产评估原则

资产评估原则是指评估机构和评估人员在资产评估中必须遵循的准则，也使资产评估工作的指导方针。根据其在资产评估工作中的地位和作用，将资产评估原则分为资产评估的工作原则和资产评估的技术经济原则。

(一)资产评估的工作原则

资产评估的工作原则是规范资产评估主体行为的准则，也是调节资产评估主体与委托人及资产业务有关权益当事人在资产评估中的相互关系的准则。

1.独立性原则

独立性原则是要求资产评估机构和评估人员公正无私地进行评估，评估过程自始至终不受外来或内在因素的影响和干扰。评估机构应是独立的社会公正性机构，不能为资产评估业务各方的任何一方所拥有，评估工作始终坚持独立的第三者立场。评估人员利益与评估结论相独立，评估收费只与实际工作量相关，不应与资产估价额挂钩，不能与评估结论运用的实际效果挂钩。评估人员利益应与资产业务相独立，评估机构和评估人员与资产业务没有任何利益上的联系；如果有，应该回避。

2.客观性原则

客观性原则是指评估结果应有充分的事实依据，从实际出发，按照客观规律办事。一方面，评估机构在评估操作过程中，要以市场为参照，以现时为基础，预测、推算和逻辑运算等主观判断过程要建立在市场和现实的基础资料上，以求得资产价值的客观性的结论；另一方面，被评估单位对被评估的资产或债权等，必须提供真实的、客观的情况，不能夸大也不能隐瞒，使评估人员能取得评估所需要的确实可靠的资料、数据。

3.科学性原则

科学性原则是指评估人员在评估过程中，必须根据特定的评估目的选择恰当的估价标准和科学的评估方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确可靠。科学性原则具体体现在：①在选用评估方法时，不仅要注意方法本身的科学性，而且更重要的是必须严格注意评估方法与评估目的的匹配性，评估目的对评估方法具有约束性；②制定科学合理的评估方案。资产评估的具体业务不同，其评估程序亦有繁简的差别。因此，应根据评估本身的规律性，结合资产评估的实际情况，确定科学合理的评估方案。这样，既有利于节约评估的人财物力，降低评估成本，又有利于提高评估效率，保证评估工作顺利进行。

4.专业性原则

专业性原则是指资产评估必须有经法律认可的专业评估机构和评估人员来进行。为保证资产评估结论的准确可靠，专业性原则要求资产评估机构必须有一支由财会、工程、法律、经济管理等多学科的专家组成的专业评估队伍，他们应该具备足够的从事资产评估业务所需要的专业知识及工作经验。为了保证专业性原则的贯彻执行，国家规定，只有经国家法定机构注册登记，并持有资产评估许可证的资产评估公司、会计师事务所、财务咨询公司等机构才具有承办资产评估业务的资格。只有经国家法定机构安排统一考试考核批准，持有注册资产评估师证书的专业技术人员才有资格承担资产评估任务。

(二)资产评估的技术经济原则

资产评估的技术经济原则是指在资产评估执业过程中的一些规范和业务准则，实质上是资产评估理论的具体化，它们为评估师在执业过程中的专业判断提供指南。

1.预期原则

资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者和控制者带来的预期收益量的多少。资产价值的评定可以不是按照过去和现在的生产成本或收益能力，也不是按照市场销售价格来确定，而是取决于资产的未来效用和获利能力。预期收益原则要求在进行资产评估时，必须合理科学地预测未来的收益能力、风险因素和收益期限。

2.供求原则

资产评估是对资产的现实价格进行评定估算的过程，供求原则就应该将被评估资产置于资产市场中来考察其现时价格。按照供求原则，资产的价格随供求状况的变化而变化，这是市场经济的基本法则。增加对某项资产的需求或减少对它的供给，其市场价格会趋向上升；反之，则会下降。供求双方的交互作用构成市场，影响资产价格。在进行资产评估时，应充分考虑资产本身的供求状况，正确评估资产的价格。

3.贡献原则

也有称重要性原则，它是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关资产或资产整体的贡献，或者根据当缺少它时对相关资产或整体价值下降的影响程度来确定其评估价值。贡献原则要求在评估一项由多项资产构成的资产综合体的价值时，必须综合考虑该项资产在资产综合体中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的购买价或造价。尤其是在对专利权或商标等无形资产进行评估时，如果不坚持贡献原则，有些问题就会难以解决。

4.替代原则

在评估作价时，若同时存在几种效能相同或可以互相替代的资产，而它们的价格又各不相同时，则应选择最低的一种。即价格最低的同质商品对其他商品具有替代性。相同效能的商品，对于购买者来说，肯定购买价格最低的一种。对一项资产如果市场上存在两种相同效能可替代但价格不同的资产，就以两者价格较低者作为这项资产的评估价格。

5.估价日期原则

资产的价值是随着情况或环境的变化而相应变化的。资产本身不仅由于实用性损耗和自然力的作用其价值会改变，而且社会、经济、技术进步等原因的影响，资产也会发生升值或贬值。如机器设备，一方面其价值会随着使用年限的延长而降低；另一方面又受到通货膨胀的影响而升值，也有可能因性能更好的新设备问世或政府发布严格的环境保护或能源法规而贬值。资产价值的形成正是在这些因素综合作用的结果。评估人员应全面考虑市场中可能影响资产价值的现有和预期的种种变化。在资产评估中，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，它为资产评估提供了一个时间基准，评估价值只有按评估基准日计算方能有效。

6.最佳利用原则

如果资产目前还未达到最佳利用状态，在进行评估时，可以其最佳利用状态为基础估价。最佳利用原则对房地产的评估尤其具有指导意义。房地产的用途具有多样性，不同的利用方式为房地产所有者带来的收益量不同，所以房地产价格评估是以确保该房地产充分发挥效用为前提的。但事实上，在很多情况下，现有的房地产的使用并不一定是最合理、最充分地发挥其效用，这时，就不应以现有使用情况作为估价基础。如一商业中心黄金地段，生意兴隆，地价就高，而旁边一个待评估的停车场的土地收益比商业中心就少多了。在评估停车场时，评估人员就不能以停车场的收益为基础来确定，因为买主在买下这块地时很可能在上面兴建商城，未来收益比现行收益高，它愿意按最佳利用的价格来成交。

第五节 资产评估的依据与程序

一、资产评估的依据

资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工作，为保证评估结果的公正、客观，必须有充分必要的依据。评估事项不同，所需要的评估依据也不相同，资产评估依据虽然多种多样，但大致可以划分为以下四类：

(一)行为依据

行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据，如公司董事会关于进行资产评估的决议、评估委托人与评估机构签订的业务约定书等等。资产评估机构和评估人员只有在取得资产评估行为依据后，才能正式开展资产评估工作。

(二)法规依据

法规依据是指从事资产评估工作应遵循的有关法律法规依据，如1991年，国务院颁布的《国有资产评估管理办法》、1999年，财政部颁布的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》、2001年，财政部颁布的《资产评估准则——无形资产》、2004年，财政部颁布的《资产评估准则——基本准则》及《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等等。

(三)产权依据

产权依据是指能证明被评估资产权属的依据，如国有土地使用证、房屋所有权证等。在资产评估中，被评估资产必须是资产占有方拥有或控制的资产，这就要求评估委托人必须提供此依据，评估人员必须收集被评估资产的产权依据。

(四)取价依据

取价依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据。这类依据可分为两部分：一部分是由评估人员收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料等，如当地政府土地管理部门制定的容积率修正系数表等；另一部分是由被评估单位提供的相关资料，如财务会计资料、工程结算资料等。

以上只是一般资产评估过程所需要的依据，评估人员还须根据评估项目的具体情况及特殊需要，决定需要和收据其他一些依据，评估人员还应在资产评估报告中对评估依据予以详细的披露。

二、资产评估的程序

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序由具体的工作步骤组成，不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、资产评估资料收集情况等相关条件的差异，评估人员可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤。但由于资产评估业务的共性，资产评估基本程序是相同或相通的。

根据各工作步骤的重要性，资产评估程序通常包括以下主要环节：

(一)明确资产评估业务基本事项

明确业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、项目承接与否以及资产评估项目的顺利实施具有重要意义。由于资产评估专业服务的特殊性，资产评估程序甚至在资产评估机构接受委托前就已开始。资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务基本事项。

(1)委托方和相关当事方基本状况。资产评估机构和人员应当了解委托方基本情况、资产占有方等相关当事方的基本状况。在不同的资产评估项目中，相关当事方有所不同，主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。委托人与相关当事方的关系也应当作为重要基础资料予以充分了解，这对于理解评估目的、相关经济行为以及防范恶意委托等十分重要。在可能的情况下，评估机构和评估人员还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。明确评估报告使用者范围一方面有利于评估机构和评估人员更好地根据使用者的需求提供良好服务，同时也有利于降低评估风险。

(2)资产评估目的。资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免仅仅笼统列出通用资产评估目的的简单做法。

(3)评估对象基本状况。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况，如资产类型、规格型号、结构、数量、购置(生产)年代、生产(工艺)流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。

(4)价值类型及定义。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定价值类型，确信所选择的价值类型是否适用于资产评估目的，并就所选择价值类型的定义进行沟通，避免出现歧义。

(5)资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日。资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估基本原则之一的估价日期原则在评估实务中的具体体现。评估基准日的选择应当有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。评估机构和人员应当根据专业知识和经验，建议委托方根据评估目的、资产和市场的变化情况等因素合理选择评估基准日。

(6)资产评估限制条件和重要假设。资产评估机构和人员应当在承接评估业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价，并更好地为客户服务。

(7)其他需要明确的重要事项。根据具体评估业务的不同，评估机构和人员应当在了解上述基本事项的基础上，了解其他对评估业务的执行可能具有影响的相关事项。

(8)资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：①评估项目风险。评估机构和人员应当根据初步掌握的有关评估业务的基础情况，具体分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围。②专业胜任能力。评估机构和人员应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析本机构和评估人员是否具有与该项目相适应的专业胜任能力及相关经验，③独立性分析。评估机构和人员应当根据职业道德要求和国家相关法规的规定，结合评估业务的具体情况分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在利害关系。

(二)签订资产评估业务约定书

资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。

根据我国资产评估行业的例行规定，注册资产评估师承办资产评估业务，应当由其所在的资产评估机构统一受理，并由评估机构与委托人签订书面资产评估业务约定书，注册资产评估师不得以个人名义签订资产评估业务约定书。资产评估业务约定书应当由资产评估机构和委托双方的法定代表人或其授权代表签订，资产评估业务约定书应当内容全面、具体，含义清晰准确，符合国家法律、法规和资产评估行业的管理规定，包括以下基本内容：①资产评估机构和委托方名称；②资产评估目的；③资产评估对象；④资产评估基准日；⑤出具资产评估报告的时间要求；⑥资产评估报告使用范围；⑦资产评估收费；⑧双方的权利、义务及违约责任；⑨签约时间；⑩双方认为应当约定的其他重要事项。

(三)编制资产评估计划

为高效完成资产评估业务，资产评估机构和人员应当编制资产评估计划，对资产评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划和安排。资产评估计划是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟定的资产评估工作思路和实施方案，对合理安排工作量、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。由于资产评估项目千差万别，资产评估计划也不尽相同，其详略程度取决于资产评估业务的规模和复杂程度。资产评估机构和人员应当根据所承接的具体资产评估项目情况，编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估任务过程中的具体情况，及时修改、补充资产评估计划。

资产评估计划应当涵盖资产评估工作的全过程，评估人员在资产评估计划编制过程中应当同委托人等就相关问题进行洽谈，以便于资产评估计划的实施，并报经资产评估机构负责人审核批准。编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：①资产评估目的、资产评估对象状况；②资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；③评估对象的性质、行业特点、发展趋势；④资产评估项目所涉及资产的结构、类别数量及分布状况；⑤相关资料收集状况；⑥委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；⑦资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业助理人员配备情况。

(四)资产勘查与现场调查

资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行评估时，也应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。进行资产勘查和现场调查工作不仅仅是基于资产评估人员勤勉尽责义务的要求，同时也是资产评估程序和操作的必经环节，有利于资产评估机构和人员全面、客观了解评估对象，核实委托方和资产占有方提供资料的可靠性，并通过在资产勘查过程中发现的问题、线索，有针对性地开展资料收集、分析工作。由于各类资产差别很大以及评估目的不同的原因，不同项目中对评估对象进行资产勘查或现场调查的具体方式和程度也不尽相同。评估师应当根据评估项目具体情况，确定合理的资产勘查或现场调查方式，并与委托方或资产占有方进行沟通，确保资产勘查或现场调查工作的顺利进行。

(五)收集资产评估资料

在上述几个环节的基础上，资产评估机构和人员应当根据资产评估项目具体情况收集资产评估相关资料。资料收集工作是资产评估业务质量的重要保证，也是进行分析、判断进而形成评估结论的基础。由于资产评估的专业性和评估对象的广泛性，不同的项目、不同的评估目的、不同的资产类型对评估资料有着不同的需求。另外，由于评估对象及其所在行业的市场状况、信息化和公开化程度差别较大，相关资料的可获取程度也不同。因此，资产评估机构和人员的执业能力在一定程度上就体现在其收集、占有与所执行项目相关信息资料的能力上。资产评估机构和人员在日常工作中就应当注重收集信息资料及其来源，并根据所承接项目的情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、翔实地占有资料，并采取必要措施确信资料来源的可靠性。根据资产评估项目的进展情况，资产评估机构和人员应当及时补充收集所需要的资料。

资产评估机构和人员应当通过与委托人、资产占有方沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象或资产占有单位资料进行了解，同时也应当主动收集与资产评估业务相关的评估对象资料及其他资产评估资料。

(六)评定估算

资产评估机构和人员在占有相关资产评估资料的基础上，进人评定估算环节，主要包括分析资产评估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法形成初步资产评估结论、综合分析确定资产评估结论、资产评估机构内部复核等具体工作步骤。

资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摒弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行必要分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法，并根据业务需要及时补充收集相关信息。

成本法、市场法和收益法是三种国际通用的资产评估基本方法，理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当首先考虑三种方法的适用性。如果不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。资产评估人员在选择恰当的资产评估方法后，应当根据评估基本原理和规范要求恰当选用评估方法进行评估，形成初步评估结论。

资产评估人员在形成初步资产评估结论的基础上，需要对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进行综合分析，以形成资产评估结论。当采用两种以上资产评估方法时，资产评估人员应当在初步结论的基础上，综合分析评估方法的相关性和恰当性、相关参数选取的合理性，形成资产评估结论。

资产评估机构应当建立内部复核制度，对资产评估结论进行必要的复核工作。

(七)编制和提交资产评估报告书

资产评估机构和人员在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，应当按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书的主要内容包括：委托方和资产评估机构情况、资产评估目的、资产评估结论价值类型、资产评估基准日、评估方法及其说明、资产评估假设和限制条件等内容。资产评估机构和人员可以根据资产评估业务性质和委托方或其他评估报告使用者的要求，在遵守资产评估报告书规范和不引起误导的前提下，选择恰当的资产评估报告详略程度。

资产评估机构和人员应当以恰当的方式将资产评估报告书提交给委托人。在提交正式资产评估报告书之前，可以与委托人等进行必要的沟通，听取委托人、资产占有方等对资产评估结论的反馈意见，并引导委托人、资产占有方、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论。

(八)资产评估报告工作档案归档

资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将资产评估工作档案归档。将这一环节列为资产评估基本程序之一，充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性，不仅有利于评估机构应对今后可能出现的资产评估项目检查和法律诉讼，也有利于资产评估机构总结、完善和提高资产评估业务水平。资产评估机构和人员应当将在资产评估工作中形成的、与资产评估业务相关的有保存价值的各种文字、图表、声像等资料及时予以归档，并按国家有关规定对资产评估工作档案进行保存、使用和销毁。

鉴于资产评估程序的重要性，资产评估机构和人员在执行资产评估程序环节中应当符合以下要求：第一，资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立健全资产评估程序制度。由于资产评估机构和人员专业胜任能力、经验各自不同，所承接的主要业务范围和执业风险也各有不同，各资产评估机构应当结合本机构实际情况，在资产评估基本程序的基础上进行细化等必要调整，形成本机构资产评估程序制度，并在资产评估执业过程中切实履行，不断完善。第二，资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。资产评估机构和人员应当而且仅当在执行必要资产评估程序后，形成和出具资产评估报告书。第三，资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。第四，如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。第五，资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。