【内容提要】本章主要讨论房地产评估的有关问题。通过本章的学习，要求掌握房地产的有关概念和特点，掌握房地产价格体系，理解各种价格的意义及相互间的关系，理解并学会分析影响房地产价格的各种因素，重点掌握市场法、收益法、成本法、剩余法、基准地价修正系数法在房地产价格评估中的应用原理及具体操作过程，了解路线价格法评估土地使用权的基本原理和操作过程，了解在建工程的一般评估方法。
房地产是房屋建筑物与土地的总称，包括房产和地产。无论是企业的经营还是人们的生活都离不开房地产，房地产在现实经济生活中发挥着极其重要的作用。在市场经济环境下，有关房地产转让、租赁、抵押、担保、保险等经济业务发生得非常频繁，为了给这些业务提供定价的参考依据，就需要进行房地产评估。
第一节 房地产评估概述
一、土地、土地权利及土地价格
(一)土地及其分类
土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。如果广义地看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。
土地的供给可以分为自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为的因素或社会经济因素的影响，因此，它基本上是无弹性的。所谓土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。因此可以说，士.地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。因而土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。比如，开发新土地、调整用地结构、提高土地集约率等活动都影响土地的经济供给数量。由此可见，土地的经济供给是有弹性的。
土地可以从不同的角度分成很多类别。按土地的经济用途可分为工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等；按土地的经济地理位置，城市土地分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区等，现实中这种分类形式通常是以土地的等级表现出来的，如城市一级地、二级地等。按土地的所有权归属划分，我国土地所有权分为国家所有和集体所有；按土地的开发程度划分，未开发的土地即“生地”，已经开发可供直接建设的土地即“熟地”，介于生地与熟地之间的“毛地”。
(二)土地的特性
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。
1.土地的自然特性
(1)位置的固定性。土地是不动产，它具有位置上的固定性，不像其他资产可以随便移动，一台机器或一车原材料，当购买者通过交易获得其产权时，便可以将其实物形式带走，而地产却不一样，它不能随着权利、价值的变动而变动其位置。也正是由于这个特性，衍生了土地的其他特性，如质量差异性、区域性等。同时，由于土地的不可位移性，其交易必须以相关的法律制度来予以强制确认，否则就会因其权利与土地实物的空间错位，影响正常的市场交易秩序。
(2)质量的差异性。地球表面地形、气候的千差万别使得每一块土地都有别于其他的土地，不仅受自然环境影响，还要受周围人文环境的影响。土地的这种严格的个体差异性导致了它不可能像其他商品一样在某种程度上具有完全可替代性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。
(3)不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。
(4)效用永续性。其他资产会随着人为的使用或自然力的作用而逐渐从实体上损耗直到灭失。土地虽属于不可再生资源，但却可以反复利用。以前的农用地可能变为现在的城市用地，而以前的城市用地可能随着时代的变迁而变为农用地，但是，不论沧海桑田，土地依然是土地，只要人们注意合理利用，它可以生生不息地充当人类衣食住行的源泉。但是，人类若滥用，则会导致土地质量的变化，土地的沙漠化可能会急剧地缩短土地为人类服役的年限。
2.土地的经济特性
(1)供给的稀缺性。由于土地的自然供给是无弹性的，土地总数量有限，又是不可再生的，而随着人口的增长，人们对生活空间的要求越来越高，对土地的需求越来越大，土地的稀缺性越来越突出。某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地。
(2)可垄断性。在资本主义国家或地区，土地归私人所有，谁拥有某一块地的所有权，就获得了这块土地赋予的一切排他权利，具有这块土地的终身受益权。我国土地归国家和集体所有，任何单位和个人只拥有土地的使用权，国家在出让土地使用权时限定使用年限，便是垄断土地所有权的体现。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。
(3)土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。
(4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。
(5)政策敏感性。在我国，由于土地所有权国家垄断，因此国家政策对地产价值的影响较大。政府基于公共利益，可以运用行政手段限制某些土地的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等的规定，又如政府对土地使用权出让底价的限定，直接对土地价格产生影响。
(6)保值增值性。社会进步，人口增长，人们对生活空间要求更高，对土地的需求量会日益增加，但土地总面积是固定的，所以地产的价格必然会不断上涨，地产有保值增值作用。但我国房地产中地产价格是有限期的土地使用权价格，随着使用期的耗用，土地使用权价格会逐渐下降，但只是对于单位或个人而言的，对国家(土地所有者)而言，其所有权价格应该是上升的。从国家整体和长远来看，土地的价值应该是不断增加的。
(三)土地权利
土地权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，这个权力束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。
在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。集体土地不能进人房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转，在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格，土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以来取协议、招标、拍卖和挂牌等方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
(四)土地价格
马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。没有开垦的土地是自然物，不是劳动产品，没有任何价值。因此，地价具有以下几个方面的特征：
(1)地价是地租的资本化。地价与一般商品的价格不同，一般商品是劳动的产物，其价格围绕价值上下波动，价格由生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
(2)地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益，地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)土地具有增值性。由于土地价格形成的特殊性，其价值的变化也具有独特性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。
(4)地价与用途相关。一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。但是，同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。因此，在市场经济条件下，一宗土地如果合法地用于经营商业比用于住宅更有利，其价格必然由商业用途决定。
(5)地价具有个别性。由于土地的个别性，没有两宗土地条件完全一致。同时土地价格决定中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因此，地产价格形成具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市场是一个不完全竞争市场。土地不像一般商品，可以开展样品交易、批量交易。每一宗土地交易都具有个别性。
(6)地价具有可比性。地产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着其价格之间互不联系。事实上，人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。
二、建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑，房屋一般由地基、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。构筑物则是除房屋以外的各种工程建筑，人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路等。从资产评估的角度看，建筑物不仅包括了房屋和构筑物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。
建筑物的建筑结构与其建造成本有着十分密切的关系，建筑物依据其主要承载结构所用材料一般可划分为五类：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。
土地是建筑物不可缺少的物质载体，任何建筑物都不能离开土地而独立存在，土地的区位决定了建筑物的位置，直接影响到建筑物的价格。同时建筑物又是土地的主导产品，土地的用途、使用强度等都要通过房屋建筑物表现出来。因此，它们共同形成了房地产，并形成了许多互相影响、相互制约的关系和一系列明显的特征。
三、房地产及其特性
房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地是房屋不可缺少的物质载体，任何房屋都不能离开土地而独立存在。同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产估价中，通常评估房地产的整体价值。当然，在某种情况下也可以分别评估房产的价值和地产的价值。
房地产一般具有如下特性：
(1)位置固定性及区域性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成价格的差异。由于土地位置的固定性，房地产还具有区域性的特点。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。例如，海南省大量空置的房地产并不能解决上海市房地产需求不足的问题。房地产供求关系的地区差异又造成区域之间房地产价格的差异性。
(2)长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。
(3)大量投资性。房地产生产和经营管理要经过一系列过程：取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等环节，都要投人大量的资金。如大城市地价租屋的建筑成本都相当高，无论开发者和消费者，一般都难以依靠自身的资金进行房地产投资，因此，金融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。
(4)保值与增值性。一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁坏等原因，其价值会逐渐减少。与此相反，在正常的市场条件下，从长期来看，土地的价值呈上升走势。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
(5)投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：其一，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3～5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
(6)政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
(7)关联性(房地不可分割性)。房产不能独立与地产而存在，否则就成了“空中楼阁”；地产上如果没有房产，其使用价值也会受到显著的影响。同时，即使是质量、规格、设计风格等完全相同的房产，也会由于其所依附的土地的差别而使其评估价值出现很大的差异。因此，在评估一宗房地产时，必须把房产和地产紧密结合起来，高度重视其关联性对评估价值的影响。
(8)价格互动性。由于房产和地产的不可分割性造成了房价影响地价，地价影响房价的必然联系。房价应是在特定地产上的房价，地价也应是在特定房产下的房产，房产和地产的这种价格互动性决定了在评估房地产时必须遵循房地分估合一的原则。
四、房地产评估的原则
所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特性，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。房地产评估除了要遵循资产评估的一般原则以外，还必须遵循符合其自身特点的一些特殊原则，这些特殊原则主要表现在以下几个方面：
(一)最有效使用原则
土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。但同一房地产在不同用途状况下，其收益并不相同。房地产权利人为了获得最大收益总是希望房地产达到最佳使用。但是房地产的最佳使用必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。在市场经济条件下，房地产用途可以通过竞争决定，使房地产达到最有效使用。因此评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。
(二)不完全可替代性原则
房地产商品之间存在可替代关系，例如位于同一居民住宅区内的两宗房产，在面积功能大致相同的情况下，就能够互为替代。但是，由1于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，决定了房地产商品不可能像其他商品那样具有近似完全可替代性，也就是说，房地产商品之间只存在不完全可替代性。可替代性表明运用市场法的可能，不完全可替代则为实施市场法指明了比较的方向。
(三)合法原则
合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。测算房地产的纯收益时，其经营用途应为合法途径，比如不能用作赌场。城市规划为居住用地的，评估该地块价值时，必须以居住用地作为其用途，不能用作工业用地或商业用地。测算房地产'的纯收益吋，不能以临时建筑或违章建筑的纯收益作为测算依据。
(四)房地分估合一原则
房地产评估的房地分估合一原则是指评估时要针对房产和地产的不同特征分别进行分析评估，然后把二者进行综合分析，最终确定房地产的整体价格。房产和地产的不同特征决定了在对它们进行评估时必须采取不同的方法和程序，因此实行房地产分估合一有利于深人分析各自的价格影响因素，从而使评估的房产和地产的价格更为精细合理。同时，房产和地产具有价格互动性，并且在实际交易活动中，房产和地产往往是一起转让的，地价寓于房价之中并通过房价来实现，因此，进行房地综合计价又是必需的。房地综合计价必须以房地分估的结果为基础进行分析和调整。
(五)地域原则
地域原则是指在进行房地产评估时应该考虑不同地区、城市间经济地理环境不同，房地产经济价值不同而合理确定符合本地区、本城市宏观经济环境的评估价格。例如，质量和功能相同的房地产在北京和石家庄其价格会大相径庭，这就是房地产价格的地域差异。房地产评估应在尊重经济现实的前提下进行估价，脱离本地区、本城市的经济现实而评估的价格是难以实现的，从而也是毫无意义的。
五、房地产评估的一般程序
房地产评估的一般程序就是要明确在接受一宗具体的房地产评估业务时，应该先做什么，后做什么。房地产评估程序应该反映整个评估过程中各项工作之间内在的逻辑联系。一般而言，房地产评估应该按照以下程序进行：
(一)明确评估基本事项
在房地产评估时，必须了解评估对象前基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：
(1)明确评估目的。不同的评估目的，其所评估的价值的内涵也不完全相同。如土地使用权出让评估、房地产转让价值评估、房地产租赁价值评估、房地产抵押评估、房地产保险评估、房地产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等等，因此，在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的明确地写在评估报告上。
(2)了解评估对象。即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。对房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况：建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。对房地产权益状态的了解包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。
(3)确定评估基准日。所谓确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。由于房地产价格经常处于变化之中，而且房地产价格随其价格影响因素的变化而变动，因此，必须事先确定所评估的是某一具体时点的价值。
(4)签订评估合同。在明确评估基本事项的基础上，双方便可签订评估合同，用法律的形式保护各自的权益。评估合同是委托方和受理方就评估过程双方的权利和义务达成的协议，包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事宜的约定。评估日期一般也要写入评估项目委托合同中，一旦确定，评估人员必须按期保质完成。评估合同的内容要明确规定双方的权益和应尽的义务，以及对违反合同的处理办法。一旦合同签订后，任何一方未经对方同意不得随意更改合同内容，如有未尽事宜，需通过双方协商解决。
(二)制定评估工作计划
制定工作计划，就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。在对被评估对象有一基本了解之后，就可以对资料的收集、分析和价值的测算等工作程序和组织做出科学的安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率相评估质量。
(三)实地勘察与收集资料
虽然受理评估业务时评估师已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但此时评估师仍需亲临现场勘察。因为评估需要的资料和数据十分广泛，委估方提供的资料有限，并不能完全满足评估工作的需要。实地勘察是房地产评估工作的一项重要的步骤。房地产市场是地域性很强的市场，房地产交易都是个别交易，非经实地勘察难以对房地产进行评估。实地勘察就是评估人员亲临房地产所在地，对被估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。实地勘察要做记录。
评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等等；国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。
(四)选择评估方法并测算被估房地产价值
在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法，进行价值测算。评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前常用的评估方法。由于被估房地产的性质差异和资料取得的难易，并非每一种评估方法都适用于各类房地产。为求得一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
无论采用何种方法，评估师应对收集到的数据、参数进行认真地分析检验，特别是对一些有变化幅度的参数，如市场法中的修正系数，收益法中的资本化率，成本法中的土地开发成本、房屋新旧程度等等，虽然都有一些经验参数可供参考，但最终确定还要依靠评估师正确判断和选择。此时评估师的经验对计算结果具有重要的影响。
(五)综合分析确定评估结果并撰写评估报告书
同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。此时应特别注意以下几点：所选用的资料是否适当；评估原则的运用是否适当；对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。对于采用不同评估方法得到的评估值，可以采用简单算术平均值，也可以采用加权平均值作为最后评估值。
评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。
第二节 房地产价格及其影响因素。
一、房地产价格的种类
由于房地产业务的性质不同，所涉及的权利不同，房地产的用途也多种多样，因而，房地产价格有多种表现形式，可从多个角度加以分类。
(一)根据权益的不同可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
房地产发生交易行为时，所针对的权益有所有权、使用权、抵押权、租赁权、典权等。所针对的房地产权益不同，其价格就不同，如房地产使用权价格、房地产抵押权价格、房地产租赁权价格等。房地产的使用权价格，是指房地产使用权的交易价格。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。
(二)按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速获得交易信息，买方能自由地在市场上选择其需要，卖方亦能自由地出售房地产，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成房地产交易。由于交易的具体环境不同，市场交易价格经常波动。市场交易价格一般具有如下作用：交易双方收支价款的依据、缴纳契税和管理费的依据等。
评估价格是对市场交易价格的模拟。由于评估人员的经验、对房地产价格影响因素理解不同，同一宗房地产可能得出不同的评估价格，评估结果也可能不同，但在正常的情况下，不论运用何种方法，评估结果不应有太大的差距。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。交易底价则不一定由政府制定，由交易有关方面制定。房屋重置价格，是指在重置时的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、工资水平及运输费用等条件下，重新建造与原有房屋相仿的结构、式样、设备和装修的新房时所需的费用。课税价格，是政府为课征有关房地产税而由估价人员评估的作为课税基础的价格。
(三)按房地产前实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
土地价格包括基准地价和标定地价等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。
单纯的土地及附有建筑物的房地产中的土地的价格都是土地的价格。但是同一块土地，其开发条件不同，会有不同的价格，如拟作为国家建设用地而未进行征地补偿的农地，购地者需办理土地征用手续，支付征地补偿费；即使已征为国家所有，尚需看其开发情况，是否达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等；在其他条件相同的情况下，在城区内附有待拆迁建筑物的土地，与城区内的空地其价格亦相差很大。
建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。
房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。
(四)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等
房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格÷建筑总面积，因为建筑总面积÷土地总面积=容积率，所以，楼面地价=土地单价÷容积率。
(五)其他价格类型
公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。
二、房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素众多而复杂。由于这些因素本身具有动态性，因此它们对房地产价格的影响也是动态的。随着时间不同、地区不同、房地产用途不同，这些因素的影响作用也不相同。比如，本来是影响较小的因素，可能会成为主导因素；相反，主导因素也会成为次要因素。它们对房地产价格的影响程度有的可以量化，有的则难以量化，只能凭借评估师的经验加以判断，影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
(一)一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素
(1)经济发展因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收人水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收人水平高、资金充裕地区，国民生产总值用于投资、消费部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，从而促进房地产业的繁荣，带动房地产价格上涨。有关研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。因此房地产价格总水平与地区经济发展状况成正相关关系。
(2)财政金融因素。存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地资本还原率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。比如利率和税率的变化，将会影响房地产的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。土地资本还原率与地价的关系非常明显，在地租一定的情况下，土地还原率越高，地价越低；反之，土地还原率越低，地价越高。
(3)产业结构因素。产业结构在这里主要是指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占的比重。一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。
2.社会因素
(1)人口因素。房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长，对房地产的需求就会增大，房地产价格一般也就会上升；反之，房地产价格则下降。人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此，该地区的房地产价格水平趋高。同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而会提高土地价格。但是，在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度已受到影响，因此，也有可能降低土地价格。
社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，房地产价格水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的地价会降低。
(2)家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化。比如，随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此，对房地产的需求会增加，房地产的价格也就会上涨。
(3)房地产投机因素。房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这种现象主要体现在三个方面：一是当房地产价格不断上涨时，预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，这将促使房地产价格进一步上涨。二是当预测房地产价格将进一步下跌的房地产投机商纷纷抛售时，在市场上造成一种虚假的供过于求的现象，引起房地产价格下跌。三是当房地产价格跌落时，预测将来房地产价格会上涨的房地产投机商收购房地产，造成房地产需求增加，从而抑制房地产价格的进一步下跌；或当房地产价格上涨时，囤积房地产的投机商抛出房地产，增加房地产供给，从而也能平抑房地产价格。
(4)教育科研水平和治安因素。如果一个地区的教育水准高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，因而房地产价格水平也会上升。一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。
(5)社会福利因素。社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响地价水平。
3.行政因素
社会、经济因素对房地产价格的影响，主要是以利益为中心，但行政因素的影响，则以公益为中心，行政因素是从公益观点，积极扶助和促进房地产的利用，或限制其消极作用，但最终目的是提高整体房地产的效用。行政因素通过对社会、经济等行为加以一定规范来影响房地产价格。它主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。土地使用制度科学合理，可以调动土地利用者或投资者的积极性，促进土地资源合理配置、带动土地增值，导致地价上涨。过去我国土地无偿无限期使用，且土地不允许转让、出租，因此地价水平不存在，隐形的地价也较低。改革开放以来，土地使用制度发生了重大变革，土地使用权可以依法出租、转让，地价随着经济的发展而上升。居住用地在城市用地中占有相当比重，在低租金福利分配住房的制度下，住宅用地价格必然极低。根据对国民经济或地区经济宏观调控的需要，政府可能推行高地价政策，引起地价上涨。某些时期也可能实行低价政策，抑制地价上涨。
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。这些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。土地被规划为住宅区、商业区、工业区、农业区等不同区域，对土地价格影响极大。
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。房地产税收，可以调节房地产投资者的积极性，抑制不正当的房地产投机，理顺房地产收益分配关系，稳定房地产市场。进行房地产估价时，需考虑不同税种对房地产市场中供需双方的不同影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜，会诱发该地区房地产价格上涨。对某一地区在税收、管理等方面的优惠政策，会吸引投资、增加收益，促进房地产价格上涨。
(4)行政隶属关系变更。一个地区的行政隶属关系发生变更，也会影响其房地产价格水平。行政隶属关系变更包括级别升格和管辖权变更。例如将非建制镇升格为建制镇，将建制镇升格为市，或将经济落后地区的地方划归经济发达地区管理，都会促进房地产价格水平上涨。
(5)交通管制。交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制通行时间等规定。一般而言，由于交通管制，使该地区道路的通达性及便捷度受到影响，从而降低房地产价格，但在住宅区内禁止货车通行，则可以减少噪声，保持清净和行人安全，却会提高房地产价格。
4.心理因素
心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为：购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。
(二)区域因素
区城因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。
1.商服繁华因素
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素
城市设施可以分为以下三类：①基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。②生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行电储蓄所、邮电局等设施。③文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。以上三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量，这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。
5.环境状况因素
若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平会下降。
(三)个别因素
个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，是宗地自身条件和特征对该地块价格的影响。
1.土地的个别因素
(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置，有自然地理区位与社会经济区位之别。土地的自然地理区位是固定不变的，但是，其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。临街宽度过窄，影响土地使用，影响土地收益，从而降低地价。宗地临街深度过浅、过深，都不适合土地最佳利用，从而影响地价水平。
(3)形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
(4)地质因素。人类向空间发展的趋势不可阻挡，高层楼房、摩天大厦的建设是必然的选择，而土地的地基承载力直接限制了向空间发展的可能性。因此，土地承载力越好，越有利于建筑高层大厦，其地基开发费用也相对较小，地价越高；地基承载力越小，建筑难度越大，造价相对较高，因而其低价也越低。
(5)容积率因素。容积率不同意味着土地的集约度(利用强度)不同。容积率限额较高的地块，其单位土地面积的经济收益也较多，因此低价也越高。但随着容积率的进一步提高，超过一定值(最佳容积率)之后，由于建筑物的过高而带来的采光、通风不便等因素时，地价又开始下降。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。该因素也是影响土地价格的主要因素之一。
(6)用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同样一块土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素
在影响房地产价格的个别因素中，影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同，以下阐述影响建筑物价格的个别因素。
(1)面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。建筑物的结构及使用的建筑材料的质量也对建筑物的重建成本有影响，从而影响其价格。如果建筑物的面积或高度与基地及周围环境不相协调，该建筑物的价值会大大降低。
(2)设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
(3)施工质量。建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
(4)法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。如建筑物高度限制、消防管制、环境保护等，资产评估时应考虑这些法律限制对建筑物价值已经产生和可能产生的影响。
(5)建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
影响房地产价格的因素很复杂，且对于各类不同用途的房地产，各影响因素重要性又会有所差别，评估实务中应根据宗地的实际情况而给予不同因素以不同的权重。
第三节 房地产评估的市场法
一、市场法的基本思路
市场法又称市场比较法、现行市价法等。其基本含义是：将待评估房地产与在评估基准日较近时期内已经完成的若干类似房地产进行比较、分析，并在交易实例价格的基础上进行各种差异因素修正从而得出待评估房地产价格的一种估价方法。这里所说的参照实例是指与待评估房地产在所处区域、用途、结构、地形、地势、交易日期、交易性质等方面相同或相似的已经交易的房地产。因素修正包括交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正。
市场法是房地产评估中最重要、最简便、最常用的方法之一，在房地产交易活跃的国家和地区得到了广泛的应用。随着我国房地产市场的日益活跃和房地产市场的逐渐完善，市场法将会得到越来越多的应用。
二、市场法的适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：①没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；②对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；③对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；④风景名胜区土地；⑤图书馆、体育馆、学校用地等。
三、市场法的计算公式
市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估基准日的价格：通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为被估对象所处区域条件下的价格：通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为被估对象自身状况下的价格。个别因素中的容积率和土地使用年期，由于影响力较大，情况特殊，有时也拿出来单独进行修正。
市场法的基本计算公式为：
在这里需要说明的是，组成区域因素或个别因素中的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
四、市场法的操作步骤
运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。其中土地容积率修正和土地使用年期修正也可并入区域因素与个别因素修正，但这两项因素比较重要，一般都单独列出
(一)交易资料收集
运用市场法评估房地产价值，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注房地产市场变化，随时收集有关房地产交易实例。如果等到需要时才去临时找案例，往往因为时间紧迫，很难来得及收集到足够的交易案例。而交易案例太少，用市场法评估的价值就不能满足客观、合理的要求。
(二)可比交易案例确定
在进行一宗房地产价值评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时搜集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例，作为供比较参照的交易实例。可比实例选择是否适当，直接影响运用比较法评估的结果精度，因此对可比实例的选择应特别慎重。所选取的交易案例应符合以下条件：①与被评估房地产的用途相同；②与被评估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围的类似地区；③与被评估房地产的评估目的及其相对应的价值类型相同；④与被评估房地产的建筑结构要相同或相似；⑤与被评估房地产的评估基准曰应接近，一般不应超过2年；⑥交易实例必须是正常交易或可以修正为正常交易。
(三)因素修正
因素修正包括：交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。
1.交易情况修正
房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：①有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型，如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高；③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低；④其他特殊交易的情形，如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
交易情况的修正没有非常严格的技术标准，而更多地依赖于评估人员的职业判断。因此，作为评估人员应注意积累、整理和分析各种类型的实例，在评估实务中逐步提高自己的经验判断能力。交易情况修正的公式为：
交易实例价格×交易情况修正系数=正常价格
如果以指数来表示，即以正常情况对价格的影响程度为100，非正常情况对价格的影响程度可能大于100或小100，则：
通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
例如，为评估某宗地甲的地产价格，选取了乙、丙两个参照地块交易实例。已知乙地块的交易双方具有某种关联关系，其土地使用权交易价格为6800元/平方米，丙地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为9000元/平方米；经分析，乙地块比正常情况低了10%，而丙地块拍卖价格则高出正常情况的16%。则：
乙地块交易情况修正后的价格：
丙地块交易情况修正后的价格：
2.交易日期修正
交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低。因此需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。这就是期日修正。房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。交易期日修正的公式为：
若以交易当时的价格指数为基准(即价格指数为100)，将交易实例价格调整到估价时点的价格，则：
续前例，评估基准日是2005年7月1日，乙地块的交易日期是2004年8月1日，丙地块的交易日期为2004年9月30日。有根据有关统计资料，2004年1月1日至2005年8月1日，房地产业的平均价格每月上涨0.3%，则乙、丙的期日修正系数为：
乙的期日因素修正率：(100+0.3×11)÷100=103.3%
丙的期日因素修正率：(100+0.3×9)÷100=102.1%
3.区域因素修正
交易实例房地产与被评估房地产如果不是处于同一地区，应将交易实例房地产所处地区与被评估房地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。
计算公式为：
交易实例价格×区域因素修正系数=估价对象区域下的价格
可以采用指数，若以估价对象区域因素为100，则：
区域因素修正通常采用多因素评定法，即对不同的因素根据其影响程度分别设定不同权重的标准分值，然后参照实例或待评估地产与设定的标准进行比较、打分，最后以总分的比值作为修正率。可用直接比较法和间接比较法。直接比较法将待估地产设定为标准地产，然后将参照实例与其进行比较、打分。间接比较法是按一定的标准另设一个假想的标准地产，将参照地产和待评估地产同时与标准地产进行比较、打分。
例如，假设上述甲、乙、丙都属于商业用地，运用直接比较法对甲地进行区域因素修正结果如表4-1。
故参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为：
乙的区域因素修正率：100+94×100%=106.4%
丙的区域因素修正率：100+109×100%=91.7%
4.个别因素修正
将交易实例房地产与待评估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。个别因素修正是否适当，对房地产价格评估结果也有重大影响。
计算公式为：
交易实例价格×个别因素修正系数=估价对象状况下的价格
或采用指数，若以估价对象个别因素为100，则：
所涉及的个别因素主要包括面积与形状、地质条件、临街深度等。其方法与区域因素修正方法相同。
假设上述地块甲、乙、丙的面积分别是4000平方米、4760平方米、3100平方米，其形状依次为正方形、三角形、三角形，其个别因素比较结果如表4-2。
则参照地块乙、两的个别因素修正率为：
乙的个别因素修正率=100÷100×100%=100%
丙的个别因素修正率=100÷94×100%=106.4%
5.容积率修正
容积率的大小直接决定了在单位面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对土地收益和价格产生直接的影响，地价在一定范围内与容积率呈正相关变化。超过了一定范围，容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
计算公式为：
或采用指数，若以估价对象容积率下的价格为100，则：
续前例，假设政府城市规划对甲、乙、丙的容积率最高限额依次为8、10、9，查阅该城市《容积率修正系数表》如表4-3。
则乙的容积率修正率=3.482÷3.981×100%=87.5%
丙的容积率修正率=3.482÷3.737×100%=93.2%
6.土地使用年期修正
我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。
土地使用年期修正系数按下式计算：
式中K——将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数；
r——还原系数；
m——被评估对象的使用年期；
n——可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后的地价=比较实例价格×K
前例中，若甲、乙、丙的剩余使用年期依次为38年、32年、40年，且已知土地还原利率为8%，则有：
(四)房地产价值的确定
经过上述的交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正，就可得到在评估基准日的待估房地产的若干个价格，如果交易实例选取五个，就可能有五个价格。通过计算公式求取的若干个价格，可能不完全一致。而被评估的房地产的价值却只能有一个。求取最终的房地产价值可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法等。
续前例，待估宗地甲经过上述各因素修正后，可以确定其最后的评估结果为：
按参照实例乙计算的评估结果为：
6800×111.1%×103.3%×106.4%×100%X87.5%×103.4%=7512.66(元/平方米)
按参照实例丙计算的评估结，为：
9000×86.2%×102.7%×91.7%×106.4%×93.2%×99.2%=7187.18(元/平方米)
由于根据参照实例乙和丙计算的评估结果比较接近，故可以它们的算术平均数作为待估宗地甲的评估结果：
五、综合应用举例
有一待估宗地甲需评估，现收集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表4-4所示。
表4-4中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。另外，该城市地价指数情况见表4-5。
试根据以上条件，评估待估宗地1999年1月份的价格。
(1)建立容积率地价指数表，如表4-6所示。
(2)案例修正计算。
A.800×111÷110×100÷102×106÷109×100÷101×100÷100=762
B.850×111÷111×100÷101×106÷112×100÷100×100÷101=789
C.760×111÷110×100÷100×106÷103×100÷100×100÷98=805
D.780×111÷110×100÷100×106÷100×100÷99×100÷99=851
(3)确定评估结果。因根据四个参照实例修正计算出的结果较接近，故可以它们的算术平均数作为待估对象的评估结果。
待估宗地甲的评估结果是801元/平方米((762+789+805+851)+4)。
第四节 房地产评估的收益法
一、收益法的基本原理
收益法又移为收入资本化法、投资法、收益还原法，收益法的基本思路是房地产的现实价值取决于它未来带来的收益的大小，未来产生的收益折现为现值越大，则说明该房地产的价值越大。收益法在国外被广泛地运用于收益性房地产价值的评估，在我国也是最常用的评估方法之一。
房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益，这个金额就是该收益性房地产的理论价格。
若用P表示房地产价格，A表示房地产的年纯收益表示还原利率，n表示使用年限，则收益法下，房地产价格最常用的计算公式为：
(1)年纯收益不变，收益年限为无限期，则
(2)年纯收益不变，收益年限为有限期，则
除此之外，房地产价格还有其他表现形式，在此不一一介绍。根据上述公式，运用收益法评估房地产价值，首先要求取纯收益，通过总收益减总费用求得；然后确定还原利率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
二、收益法的适用范围及前提条件
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性房地产及住宅等可以转为收益性的房地产。而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
收益法运用的前提条件是房地产的收益和风险都可以预期和量化。
三、纯收益的确定
(一)纯收益的涵义
纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。实际纯收益是在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如：当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随之转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值在由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。纯收益计算公式为：
纯收益=总收益－总费用
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在1年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。在确定收益值时，一是需以类似房地产的收益作比较；二是需对市场走势作准确的预测；三是必须考虑收益的风险性和可实现性。
总费用则是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。总费用所应包含的项目，随被估房地产的状态不同而有所区别。费用支出，有些是正常支出，有些是非正常支出。作为从总收益中扣除的总费用，要做认真分析、剔除不正常的费用支出。
(二)纯收益的估算
房地产纯收益的具体估算因评估对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为以下几种情况：
(1)出租型房地产。应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收人扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收人包括有效毛租金收人和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。需要注意的是房地产评估中一般考虑与房地产有关的税收，而所得税是针对业主的，故所得税一般不作为费用扣除。
(2)商业经营型房地产。应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收人扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(3)生产型房地产。应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
(4)尚未使用或自用的房地产。可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
四、还原利率的确定
还原利率是决定评估价值的最关键的因素，房地产评估价值对还原利率最为敏感。还原利率的每个微小变动，都会使评估价值发生显著改变。这样就要求评估人员确定的还原利率的精度要远远高于纯收益的精度。由于确定还原利率是一项复杂的、精度要求高的工作，所以运用收益法的评估人员必须具有较高的评估水平和丰富的经验。
(一)还原利率的实质
收益性房地产的购买实际上是一种投资行为，因此房地产还原利率实质上是房地产投资的报酬率(或收益率)。还原利率的大小同投资风险的大小成正相关的关系：投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。收益性房地产的交易之所以能够达成，是因为投资于房地产的利润率与投资于其他具有同等风险的项目的利润率相当。一般来说，银行存款的风险很小，因而存款利息率较低，还原利率几乎都要比银行存款利率高。对投资行为来说，几乎所有的投资都存在着不同程度的风险。资本化率越高，意味着投资风险越大，在纯收益不变的情况下，房地产价值越低。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险也各不相同，因此，还原利率也各不相同。
(二)还原利率的种类
1.综合还原利率
这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。
2.建筑物还原利率
建筑物还原利率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。
3.土地还原利率
土地还原利率用于求取土地自身的价值。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。
综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率的关系，可用公式表示为：
式中r——综合还原利率；
r1——土地还原利率；
r2——建筑物还原利率；
L——土地价值；
B——建筑物价值。
(三)求取还原利率的方法
1.纯收益与售价比率法
纯收益与售价比率法又称为市场提取法或市场测算法。评估人员搜集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，测算出它们各自的还原利率。这种方法运用的基础是房地产商品的替代性。选取的交易案例均来自市场，能直接地反映市场供求状况，因此，测算出来的还原利率基本上能够反映投资该房地产的利润率。此时求得的资本化率是用实际收益与房地产价格之比求出来的，可以通过选取多个案例的还原利率取平均值的办法来消除各种偶然因素的干扰。具体可以根据实际情况，采取简单算术平均值或加权算术平均值。这种方法要求房地产市场发育比较充分、交易案例比较多。评估人员必须拥有充裕的资料，并尽可能采用与被估房地产情况接近的资料作为参照。
例如，在房地产市场中收集到四个与待估房地产类似的交易实例，见表4-7(假设收益期为无限年期)。
对以上四个可比实例的资本化试进行简单算术平均就可以得到还原利率为：
r=(7.33%+7.26%+6.78%+7.19%)÷4=7.14%2.累加法
累加法是以无风险利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率的方法。通常选择银行中长期利率或国库券利息率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次减低，风险调整值也相应下降。这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握。
3.排序插入法
评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插人其中，然后确定还原利率的大小。
4.资金成本加权平均法
可以将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原利率，按下式计算：
R=M×Rm+(1-M)×Re
式中R——还原利率(％)；
M——贷款价值比率(％)，抵押贷款占房地产价值的比率；
Rm——抵押贷款还原利率(％)，第1年还本息额与抵押贷款的比率；
Re——自有资本要求的正常收益率(％)。
五、收益期限的确定
房地产收益期限要根据具体的评估对象、评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。
对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：①先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。②将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
六、运用收益法的具体计算公式
运用收益法，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，就可以评估其价值。可以评估单独的土地价值，也可以评估单独的地上建筑物价值，也可以评估房地合在一起的房地产价值。在评估实务中计算公式为：
(一)评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值＝房地产纯收益÷综合还原利率
房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
(二)单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值，一般适用于空地出租的情况
土地价值=土地纯收益÷土地还原利率
土地纯收益=土地总收益－土地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
2.由房地产收益评估土地价值
(1)土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额×已使用年数
年贬值额=(建筑物重量价－残值)÷耐用年限
年贬值额=建筑物重置价×(1－残值率)÷耐用年限
(2)土地价值=(房地产纯收益－建筑物纯收益)÷土地还原利率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率
房地产价值和房地产纯收益的求法和前面相同。
(三)单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值=房地产价值－土地价值
2.建筑物价值=(房地产纯收益－生地纯收益)÷建筑物还原利率
运用以上公式求取房地产纯收益，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的。需要特别说明的是，用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含房地产折旧费。以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。
七、综合应用举例
某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。
1.计算总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×(1－10%)=972000(元)
2.计算总费用
(1)年管理费=972000×3%=29160(元)
(2)年维修费=2500×1800×1.5%=67500(元)
(3)年税金=25×1800=45000(元)
(4)年保险费=2500×1800×0.2%=9000(元)
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=29160+67500+45000+9000=150660(元)
3.计算房地产纯收益
4.计算房屋纯收益
(1)计算年折旧费。房地产使用者可使用的年期为48年(50－2)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
(2)计算房屋现值。
(3)计算房屋纯收益。
5.计算土地纯收益
6.计算土地使用权价格
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年(50－3)。
7.评估结果
本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为每平方米7309元。
第五节 房地产评估的成本法
一、成本法的基本思路
成本法是房地产估价的基本方法之一。成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为基础，加上一定的开发商利润和应缴纳的税金来确定土地价格的一种估价方法。其理论依据是劳动价值论和价格构成理论，根据这一理论，商品的价格应由生产商品时所耗费的所有成本费用和一定量正常利润以及相关税金三部分构成。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投人的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价值。由于房屋与其所依附的土地具有不同的自然及经济特性，如房屋是人类劳动的产物，一般随时间变化会发生贬值，而城市土地既是自然的产物，同时又由于人类的改造而凝结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价值评估的成本法计算公式并不同。
二、成本法的适用范围
成本法认为土地的价格与成本费用有着密切的联系，但实际上土地的价格主要取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，因此，成本法在土地估价中的应用受到一定限制。成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
三、土地价格评估的成本法操作步骤
用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。土地作为一种稀缺的自然物，即便未经开发，由于土地所有权的垄断，使用土地也必须支付地租。同时，由于开发土地投入的资本及利息也构成地租的一部分，因此，成本法的基本公式为：
运用成本法评估土地价格的一般程序如下：
(一)计算土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：
(1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投人土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的涵义。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置前农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的主地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用自然也不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这与农地转为建设用地而使价格上涨有关。
(2)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地有具体规定。
(二)计算土地开发费用
一般来说，地产开发商在进行地产开发时需要支付以下费用：
(1)基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常运行。因此，作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。
(2)公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
(3)小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。
(三)计算投资利息
投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成本，也应计人成本。在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投人时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若土地开发费是均匀投人，则计息期为开发期的一半。
(四)计算投资利润
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。
(五)土地增值收益确定
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建设用地，新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。
根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。目前，土地增值收益率通常为10%～25%。
四、新建房地产价格评估的成本法操作步骤
新建房地产项目，如果估价基准日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各种费用，房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。
新建房地产成本法估价的基本公式为：
(一)土地取得费用
土地取得的途径有征用、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的费用，包括有关土地取得的手续费及税金。
(二)开发成本
开发成本主要由五个方面构成：
(1)勘察设计和前期工程费：包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究费、建设工程许可证执照费等。
(2)基础设施建设费：包括自开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
(3)房屋建筑安装工程费：可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用。包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费、三材差价、定额调整系数、建材发展基金等。
(4)公共配套设施建设费：包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电贴费等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
(5)开发过程中的税费及其他间接费用。
(三)开发利润
以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。
(四)管理费用
管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。
(五)投资利息
以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。
(六)销售税费
销售税费主要包括：
(1)销售费用：包括销售广告宣传费、委托销售代理费等；
(2)销售税金及附加(即两税一费)：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；
(3)其他销售税费：包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。
五、旧房地产价格评估中成本法的操作步骤
在旧房地产的情况下，成本法的计算公式为：
对于单纯的旧建筑物，成本法的计算公式为：
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格－建筑物损耗
(一)估算重新购建价格
重新购建价格是假设在评估基准日重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理的、必要的费用、税金和应得的利润之和。
求取房地产的重新购建价格，可先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际评估中，也可以采用类似于评估新房地产价格的成本法来求取。
求取土地的重新购建价格，通常假设土地上的建筑物不存在，然后用市场法、成本法等方法求取其重新取得价格。
求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且为空地，但除了旧建筑物不存在外，其他状态维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有相同效用的新建筑物所需的一切合理的、必要的费用、税金和正常利润，即建筑物的重新购建价格。
建筑物的重新购建价格由复原重新购建价格和更新重新购建价格两种，一般前者高于后者。
建筑物的重新购建价格一般可采用成本法估算，也可以在估算出房地结合的价格后，在扣除其中包括的土地价格后求得，还可以采用市场比较法估算。市场比较法常用的是单位面积比较法，是指以建筑物为整体，根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其进行适当的调整修正得到被评估建筑物的单位面积造价，然后乘以被评估建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格的方法。这里的修正是指被评估对象与类似建筑物的结构、材料、设计标准、附属设备、层高等方面存在差异时所作的修正。
(二)估算损耗
房地产的损耗包括两个方面，即土地的损耗和建筑物的损耗。
1.土地的损耗
一般来说，土地不会随着使用而出现实体性的损耗，但土地使用权被规定了使用年限后，土地使用权就有一个寿命的问题。随着土地使用时间的累加，剩余使用寿命不断的减少，土地的功效损失也随之发生，这就是土地价值的损耗。一般采用年限法进行测算：
土地的损失率=已使用年限÷法定使用年限
2.建筑物的损耗
建筑物的损耗分为有形损耗和无形损耗两种，前者是由于使用和物理、化学变化影响而引起的建筑物的价值损失，后者是由于技术进步、规划设计更新、消费观念变化更新等原因而引起的价值损失。
(1)建筑物实体性贬值的确定。建筑物的实体性贬值是指建筑物由于使用磨损和自然损耗而造成的贬值。一般以建筑物在实物形态上的保值程度的百分率——实体成新率进行反映。实体成新率的测算主要采用使用年限法和综合评分法。
使用年限法是利用建筑物的实际已使用年限占建筑物实际耐用年限的比率作为建筑物的实体损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物实际耐用年限的比率作为建筑物的实体成新率。假设建筑物实际已使用年限为R，尚可使用年限为S，则有：
建筑物实体损耗率=R÷(R+S)×100%
建筑物实体成新率=S÷(R+S)×100%
运用使用年限法是要区分两对概念：实际已使用年限和已折旧年限；尚可使用年限和剩余折旧年限。因为房地产评估是要估算出建筑物现有的真实价值而非账面价值，因此在确定建筑物的实际已使用年限时应以已折旧年限为基础，结合建筑物的实际利用率和其他实际情况合理确定；而建筑物尚可使用年限的确定应根据建筑物现有的实体成新度、正常使用强度以及维修保养状况加以确定。
综合评分法是指评估人员借助于建筑物实体成新率的有关标准对被评估建筑物不同构成部分进行对照评分，然后再根据其相应的成新率评分系数体系加权汇总得出建筑物实体性成新率的一种方法。
该方法的使用首先是根据待估建筑物自身的房屋结构类型(如钢筋混凝土结构、砖混结构等)选择相应的成新率评分标准，然后对照待估房屋的各具体构成部分进行评分。一般而言，不同结构的房屋类型，其成新率评分标准也不一样。这种方法一般采用类似表4-8的方式对房屋建筑物各部分成新率进行打分。
经过打分之后，被评估对象成新率的计算公式为：
式中G——结构部分的评分修正系数；
S——装修部分的评分修正系数；
B——设备部分的评分修正系数。
(2)建筑物功能性贬值的确定。建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费造成的价值损失。确定建筑物功能性贬值时，是以该建筑物在现有占地面积和区位条件下能够发挥的最大效益为比较标准的。凡是由于上述不合理现象造成的效益损失或为达到最佳效益所付出的额外成本费用，均视为该建筑物的功能性贬值。
建筑物用途与使用强度不合理是相对于其所占的土地的最佳使用状态而言的。如果出现了建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用状态不一致时，土地的最佳效用就没有发挥出来，土地的价值就没有得到充分实现。但是，在房地产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途和使用强度为依据的，因此，对于建筑物用途和使用强度与土地假定最佳用途和使用强度的差异造成的价值一般以建筑物的功能性贬值体现出来。
建筑物不合理的设计及结构可能出现建筑面积较大而有效使用面积却相对较小的现象，从而影响了建筑物的有效利用。建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于其最佳或正常水平所形成的价值损失，也应视为建筑物的功能性贬值。
建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的无效投人与浪费，从而形成建筑物的功能性贬值。如果建筑物装修和设备安装超标准投入，在建筑物使用价值增值不明显的情况下，往往造成功能浪费，其超标准投入部分的价值无法实现；而在建筑物装修和安装过于落后时，又不能发挥建筑物主体的功能，导致建筑物主体功能不足。这两种情况下的价值损失都是建筑物功能性贬值的体现。
上述各种原因形成的功能性贬值，在测算过程中要注意与建筑重置成本和成新率的估算一并统筹考虑，避免重复考虑和漏评现象。
(3)建筑物经济性贬值的确定。建筑物的经济性贬值是指由于外界经济环境变化而影响了建筑物效用发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般是随着宏观经济形势或建筑区域条件的变化而导致利用率下降而产生的；从建筑物出现经济性贬值所造成的后果看，最终都是反映在建筑物的收益下降上面。所以，在测算建筑物经济性贬值时，可参考下列公式进行：
式中r——建筑物还原利率；
n——预计建筑物收益损失持续的时间。
六、成本法应用举例
(一)土地价格评估成本法应用举例
某市经济技术开发区内有一块土地面积为3000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩30万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第1年投人资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
该土地的各项投人成本均已知，可用成本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=30万元/亩=450(元/平方米)
(2)计算土地开发费。
土地开发费=4亿元/平方公里=400(元/平方米)
(3)计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：
(4)计算开发利润。
开发利润=[(1)+(2)]×10%=85(元/平方米)
(5)计算土地价值。
土地单价=[(l)+(2)+(3)+(4)]×(l+15%)
=(450+400+55.62+20.46+85)×(1+15%)=1011.08(元/平方米)
土地总价=1011.08×3000=3033240(元)
该宗地单价为1011.08元，总价为3033240(元)。
(二)房屋建筑物评估成本法应用举例
某专用仓库，总建筑面积15000平方米，建成于1995年11月底，钢筋混凝土结构，2005年11月30日进行评估。估算过程如下：
(1)估算建筑物的重新购建价格。经调查了解，评估基准日与被评估对象类似的建筑物的造价为2800元每平方米(包含相关税费和合理利润)，类似建筑物的层高比被评估对象高15厘米，估计影响造价6%，则经过层高这一差异因素修正后的建筑物造价为2660元每平方米，以此作为被评估仓库的重置价格，则：
被评估仓库的重新购建价格=2660×15000=39900000(元)
(2)估算建筑物的损耗。参照有关资料并经过评估人员专业判断，被评估仓库的经济寿命为50年，该仓库已使用10年，则采用年限法确定被评估对象的损耗额为：
被评估仓库的损耗额=39900000×(10÷50)=7980000(元)
(3)建筑物评估价格的确定。被评估仓库结构设计等良好，不存在功能性损耗；被评估仓库利用率较高，不存在闲置的情况，因此经济性损耗为0。则：
被评估仓库评估价格=39900000-7980000=31920000(元)
第六节 房地产评估的剩余法
一、剩余法的基本思路
剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常开发费用、税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价值的方法。运用剩余法评估的地产价格实质上是一种倒算价格。
剩余法的理论基础是价格构成理论。根据价格构成理论，房地产商品的销售价格应该等与土地价格、房屋建筑物的建筑成本、利息、开发商利润及有关税费的总和。因此，我们可以得出剩余法评估地产价格的一般公式：
地产价格=房产的预期售价－建筑总成本－合理利润－税金－利息
运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价值余额来确定被估土地价值。具体来说，作为一个房地产开发商，其购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且这个收益越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的限制，来确定该块土地的最佳使用状况。然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产售价，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。开发商就知道了可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。也就是说，这个最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。
二、剩余法的适用范围
剩余法主要适用于下列房地产的估价：
(1)待开发土地的估价，用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。
(2)将生地开发成熟地的土地估价，用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。
(3)待拆迁改造的再开发地产的估价，这时的建筑费还应包括拆迁费用。
采用剩余法时，待估土地必须是已经有明确的规划设计条件要求，如政府的城市规划所规定的用途、容积率、覆盖率、最高层数等。所以剩余法的运用受诸多因素影响，其使用场合相对比较狭窄。只有当市场情况明朗、国家政策稳定的时候，运用剩余法才会得到较为合理的结论。
三、剩余法的基本计算公式
剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式为：
P=A－(B+C+D+E)
式中P——土地价值；
A——开发完成后的房地产价值；
B——整个开发项目前开发成本；
C——投资利息；
D——开发商合理利润；
E——正常税费。
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价值=房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息
目前，现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：
地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润
其中，
利息=(地价+建筑费用+专业费用)×利息率
利润=(地价+建筑费用+专业费用)×利润率
四、剩余法的操作步骤
根据剩余法估价的基本思路和计算公式，剩余法估价的一般程序如下：
(一)调查被评估对象的基本情况
主要应调查清楚以下情况：调查土地的限制条件，如土地政策的限制，城市规划、土地利用规划的制约等；调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周围土地条件和利用现状；调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等；调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等；调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等，这些权利状况对确定开发完成后的房地产价值、售价及租金水平看着非常密切的关系。
(二)确定被估房地产最佳的开发利用方式
根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑物高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。
(三)预测房地产售价
根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两个途径获得：
对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的房地产单价。
对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的纯收益，再来用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。具体确定时需要估计以下几个要点：单位建筑面积月租金或年租金；房地产出租费用水平：房地产还原利率；可出租的净面积。其中，租金水平可依据类似房地产商确定。
例如，根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米20元，该类房地产的还原利率为10%，总建筑面积3000平方米，出租率为85%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)：
20×12×3000×85%÷10%=612(万元)
(四)估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用
开发建筑成本费用(包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等)可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。
2.估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算。
3.确定开发建设工期，估算预付资本利息
开发建设工期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。利息应为开发全部预付资本的融资成本，不仅是建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使这些费用是自有资金，也要计算利息。这些费用在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算，开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。如建造期2年，第1年投入部分计息期为1年半，第2年投入部分计息期为半年等。开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按金额全期计息。
4.估算税金
税款主要指建成后房地产销售的营业税、印花税、契税等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后房地产总价的一定比例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费用
租售费用主要指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。
(五)确定开发商的合理利润
开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计算基数一般为房地产售价。
(六)估算待估房地产价值
完成以上步骤后，即可根据剩余法的基本公式估算确定被评估房地产价值。
五、剩余法应用举例
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米•日，出租率为85%，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。
(8)地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
=30207214.43-19250000-0.1236×地价－1155000－0.2×地价－385000
地价=4496988.84(元)
六、对运用剩余法的简单评价及注意事项
采用剩余法评估土地价格的准确性主要取决于以下两个方面：一是根据房地产评估的合法原则和最佳使用原则，正确地假设土地的最佳开发利用方式，这是在政府规定的用途、容积率、覆盖率及最高层数等条件下来具体确定待估土地的具体用途、建筑面积、建筑结构、建筑样式、建筑层数等。二是根据当地房地产市场行情和供求关系，正确地判断未来开发完成后的房地产价值，通常可以采用市场比较法与趋势预测相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产现在的价格及其未来可能的变化趋势进行测算。
由于上述两个预测包含了较多的可变因素，因此这种估价方法有时也被指责为较粗糙的方法，其估价结果离散性较大。但是，当土地具有潜在开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。
还值得指出的是，由于楼价、建筑费用、地价等实际发生的时间不同，特别是一个大型房地产开发工程，为了精确地价估算，应考虑到货币的时间价值因素，采用动态计算法将发生在各个不同时期的费用与收入统一化为同一时点的时间价值。例如，估算一块待开发土地2002年10月的价值是多少，其他在未来将会发生的费用与收入都要折算到这一时间上。若知道这块土地2005年10月开发完成后的楼价为5000万元，折现率是10%，则需将这5000万元折现到2002年10月，即在2002年10月看来的楼价实际为3757万元[5000+(1+10%)3]。
第七节 房地产评估的基准地价修正系数法
一、基准地价的含义及作用
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、条件相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。它是由政府部门组织的专家委员会以土地定级为基础、土地收益为依据、市场交易资料为参考而评估确定的，主要反映城镇地价总体化趋势和区域地价水平，是一定区域的平均价格。
基准地价的基本要点是：①基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值；②基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；③基准地价是单位土地面积的地价；④基准地价是政府管理某一时期、某一特定地区的土地使用权的价格。
基准地价的作用如下：①具有政府公告作用；②宏观调控地价水平的依据；③是国家征收城镇土地税收的依据；④是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；⑤是进一步评估宗地地价的基础；⑥引导土地资源在行业部门间的合理配置。
二、基准地价修正系数法的基本思路
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。在我国许多城市，尤其是地产市场不太发达的城市，基准地价修正系数法也是常用的方法。
基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。基准地价，是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件。因此，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到被估宗地地价。基准地价修正系数法是市场法中的一个特例，基准地价修正系数法中的参照物不是地产二级市场已成交的与待评估地块相同或相似地块，而是待评估地块所处的区域，其价格又是一级地产市场政府制定的区域平均单价。目前，我国有许多城市都已制定或公布了城市基准地价，有些还编制了详细的宗地修正系数表。需要指出的是，利用基准地价的成果，通过对若干影响宗地使用权价格的因素进行修正，最终确定宗地土地使用权价格的方法不是地价评估的基本方法，但在国内地产市场不完善的情况下，此法是一种实用、有效的辅助方法。
三、基准地价修正系数法的适用范围
基准地价修正系数法适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
四、基准地价修正系数法估价的程序
1.收集、整理土地定级估价成果资料
定级估价资料是采用基准地价修正系数法评估宗地地价必不可少的基础性资料。因此在评估前必须收集当地定级评估的成果资料，主要包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地估价的基础资料。
2.确定修正系数表
根据被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修订系数表，以确定地价修订的基础和需要调查的影响因素项目。
3.调查宗地地价影响因素的指标条件
按照与被估宗地所处级别和用途的对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调查项目应与修订系数表中的因素一致。宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，不能满足需要的，应进行实地调查采样，在调查基础上，整理归纳宗地地价因素指标数据。
4.制定被估宗地因素修正系数
根据每个因素的指标值，查对相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查对基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。
5.确定被估宗地使用年期修正系数
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：
式中K——将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数；
r——还原系数；
m——被评估对象的使用期；
n——可比实例的使用年期。
6.确定期日修正系数
基准地价对应的是基准地价评估期目的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。
7.确定容积率修正系数！这是一个非常重要的修正系数。基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，同吋容积率对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的容积率的差异甚至很大，因此，一定要重视容积率的修正。也就是说，必须将区域的平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。
8.评估宗地地价
依据前面的分析和所计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地的地价水平。
第八节 房地产评估的路线价格法
一、路线价的涵义及表示方法
1.路线价的涵义
路线价是指对面临特定街道而接近性相同的临街土地，设定标准深度，求得在该深度内若干宗地的平均价格，并附设于其所临接的特定街道或路线上，该价格就称之为路线价。
2.路线价的表示
路线价是标准宗地的土地平均单价，路线价和标准宗地都随各国的规定不同而不同。美国把位于街区中间宽1英尺、深100英尺的狭长地块作为标准宗地；日本则以宽3.63米，深16.36米的长方形地块作为标准宗地；我国台湾地区的标准宗地取宽1米，深18米。
(1)总价表示法。欧美国家的路线价一般以标准宗地的价格总额来表示，即以标准宗地作为计价的面积单位。如美国就是以宽1英尺、深100英尺的标准宗地的价格总额作为路线价，单位是美元。
(2)单价表示法。我国台湾和日本用标准宗地的平均单价作为路线价，其单位是日元/平方米。在日本，路线价表示虽然是单价表示法，但却不是直接用货币表示，而是用相对点数来表示。东京都法选择评估对象区域的土地中价值最高的区段以1000点表示，其他区段与该区段相比较，得到相应的点数值，在实际评估土地价格时，将点数转换成用货币表示的路线价。日本的这种表示方法避免了币值变动的影响，具有相对较高的稳定性。此外，以点数表示的路线价易于根据实际情况做出快速的调整，其缺点在于缺乏直观性。
二、深度百分率原理
深度百分率，又称深度指数，是指待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实际评估工作中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比率，通过统计分析而得出的，并用列表的方式表示出来。深度百分率有三种表现形式，即单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。
1.单独深度百分率
单独深度百分率是与单价表示法路线价相对应的深度百分率，因为其深度百分率随临街深度的增加而减小，故又可以称为深度价格递减比率。
运用单独深度百分率计算宗地价格的公式为：
V=s×dv×d×f
式中V——宗地价格；
s——路线价；
dv——宗地深度百分率；
d——临街宽度；
f——临街深度。
2.累计深度百分率
累计深度百分率是与总价表示法下的路线价相对应的深度百分率，它表示随着临街深度的增加，其土地价格占标准宗地价格(路线价)比例的变化情况。
运用累计深度百分率计算宗地价格的公式为：
V=S×dv×d
3.平均深度百分率
平均深度百分率可以用下式来表示：
平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
三、路线价估价法
(一)基本思路和理论依据
路线价估价法是以路线为基准，配合相应的深度指数求取该街道内一定临街深度的宗地价格的估价方法。运用路线价法的理论依据是土地区位理论和替代理论。城市土地区位理论认为土地的价格与其区位有很大关系。在同一街道上，各宗地价值随其临街深度的增加而递减，同一宗地越接近街道，价值越高，离开街道越远，价值越低。临接同一街道的宗地由于其与街道的距离有差别，其地价水平也会有差别，用不同的区段地价来表示它们与街道距离的差别，这个区段地价就是路线价。在同一路线价区段内的宗地，虽然距街道基本相同，但由于宗地的深度、形状、面积等仍存在差异，因此需要在路线价的基础上进行上述各因素差异的修正，这一修正系数即为深度修正系数。因此，路线价法实质上也是市场比较法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作是比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正，
(二)基本计算公式
路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等，则需依下列公式计算：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
或：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
(三)适用范围和前提条件
路线价法主要应用于土地课税等所进行的大量土地价格的估算。市场比较法、收益还原法等土地评估方法仅适用于具体宗地的评估，而路线价法是一种快速的土地价格估算方法，这是它相对于其他方法的优点，但是其不足之处在于，路线价法评估的土地价格过于粗糙，不能作为买卖交易中的依据。
路线价法的运用要求有合理的城市规划，街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，在此基础上准确地划分地价区段，附设合理的路线价；此外还需要有符合本地实际的深度百分率和其他条件修正率，只有同时满足上述几个条件，运用路线价法评定土地价格才有意义。
我国目前城市化程度不高，城市规划也相对落后，因此路线价法目前在我国还难以通行，但有条件的大城市努力研究并利用这种方法对于我国地产评估仍然很必要。
(四)路线价法估价程序
路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
(1)路线价区段划分。地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段。街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线量都相同。路线价区段划分完毕，对每一路线段求取该路线段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。
(2)标准宗地的确定。路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。标准宗地的面积大小随各国而异。
(3)路线价的评估。路线价的决定，主要采取两种方法：第一种是由熟练的估价员依买卖实例用市场法等基本估价方法确定。第二种是采用评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。第一种方法也是各国通用的方法。根据选定的标准宗地的形状、大小，然后评估标准宗地价格，根据标准宗地价格水平及街道状况、公共设施的接近情况、土地利用状况划分地价区段，附设路线价。标准宗地价格计算适用宗地地价计算方法，如收益法、市场法等方法。在应用市场法评估标准宗地价格时，应对评价区域调查的买卖实例宗地，进行地价影响因素分析，实例宗地条件如果与标准宗地条件不同，应对不同条件部分进行因素修正，由此求得标准宗地的正常买卖价格。不同地段标准宗地价格应能反映区位差异，互相均衡。
(4)深度百分率表的制作。深度百分率又称深度指数；深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。路线价法在美国由来已久，长久以来根据丰富的实际资料，制定了各种路线价法则，著名的有四三二一法则、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则等。英国有哈伯法则、爱迪生法则等。
(5)计算宗地价值。依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。
四、几个路线价法则介绍
欧美国家很早就将路线价法应用于土地课税上，下面主要介绍欧美著名的几种路线价法则。
(一)四三二一法则
四三二一法则是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个扔英尺的价值为10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。应用四三二一法则估价，简明易记，但因深度划分过分粗略，可能出现评估不够精细的问题。
(二)苏慕斯法则
苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定。由于苏慕斯法则在俄亥俄州克利夫兰市应用最著名，因此一般将其称为克利夫兰法则。
(三)霍夫曼法则
霍夫曼法则是1866年纽约市法官霍夫曼所创造的，是最先被承认对于各种深度的宗地估价的法则。霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的扔英尺等于37.5%，最初的一半，即50英尺等于67%，75英尺等于87.7%，全体的100英尺等于100%。
五、路线价估价法应用举例
某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为2400元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街深度为15米，临街宽度为20米，该路线价区段的深度指数如表4-9所示，试估算该宗地的价格。
上述深度指数为平均深度指数，路线价为单位面积价格，因此采用路线价法评估的计算公式为：
宗地价格=路线价×深度指数×总地面积
待估宗地的深度为15米，相对应的深度指数为110%，则待估宗地价格为：
宗地价格=2400×110%×15×20=792000(元)
第九节 在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产已在建工程的评估具有自身的特点，与单独的土地、已建成的房地产以及为工程准备的机器设备评估有一定的区别。
(1)在建工程情况复杂。在建工程的范围很广，情况复杂。以建筑工程为例，它包括建设中的各种房屋建筑物，而且建筑工程又包含各种设备安装，范围涉及各个行业，情况比较复杂，具有较强的专业技术和专业特点。
(2)在建工程之间可比性较差。在建工程的工程进度差异很大，有的是刚刚投资兴建，有的已经完工但尚未交付使用。这些工程进度上的差异就会造成在建工程资产功能上的差异。因此，在建工程之间的可比性较差，评估时直接可比案例较少。
(3)在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度。由于在建工程的投资方式和会计核算要求，其账面价值往往包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款及应付设备款等，如出包工程的付款方式是由合同规定的，可能有时预付很多而工程进度未跟上，有时预付较少而进度超出，因此，在建工程的投资并不能完全体现在建工程的形象进度。
(4)建设工期长短差别较大。有些在建工程如厂区内的道路、设备基础等，一般工期较短；而有些在建工程如髙速公路、港口码头等的建设工期就很长。
(5)在建工程的价格受后续工程的影响。对于建设工期较长的在建工程，建造期间材料、工费价格、设计等都可能发生变化，使在建工程的成率以及建成后的发挥的效益都具有很多不确定性，因此，在建工程的价格与后续工程的进度和质量有着非常密切的关系。
二、在建工程评估的资料收集与分析
通过收集与在建工程评估有关的资料，确定被估在建工程的合法性，分析在建工程有关技术和经济指挥。在建工程评估的资料一部分由委托方提供，同时，必须到施工现场实地考察，以获取更详细直观的资料。在收集有关资料和实地勘察的基础上，要对与被估在建工程有关的宏观经济形势、市场情况和在建工程本身、区位条件、投资计划进度、发展商、施工等有关情况进行综合分析。
(1)收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。政府批准文件如土地使用权出让合同、建设用地许可证、施工许可证、开工许可证、预售许可证等等。其他资料如工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。从上述资料中明确项目名称、建筑面积、工程结构、工程预算、实际用款和完工程度，以及需要安装的设备名称、规格、型号、数量、合同金额、实际付款额、到货和工程安装情况等。
(2)评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。
(3)了解开发商有关情况，检查工程质量。要了解开发商的资质、财务状况、工程监管等情况。同时检查在建工程质量和建筑材料质量，明确建筑工程各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，在建工程整体布局是否合理。
(4)收集有关法定参数。如有关部门规定或制定的当地建筑工程预算定额、建筑工程间接费用标准、地方建筑材料价差指数、建筑工程预备费用及其他费用标准(如在建工程贷款利率)等。
三、在建工程评估的主要方法
(一)形象进度法
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为：
其中，在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素。
(二)成本法
成本法评估在建工程是按在建工程客观投人的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
其中，土地取得费用可以采用成本法、市场法或基准地价修正系数法等进行评估。
专业费用包括咨询、规划、设计等费用。
建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和。
(三)假设开发法
用假设开发法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价值时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价值的一种评估方法。
应用假设开发法评估在建工程的公式：
房地产预期售价可以采用市场法或收益法评估。
四、在建工程评估方法的选择
根据在建工程的上述特点，在建工程评估一般根据工程形象进度，选用适用的方法进行评估。
对于整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。
对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。
属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
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