第一节资产概述

一、资产的含义

资产是指经济主体拥有或者控制的、能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。

“资产”与“财产”的含义是基本相同的，不过前者多用于经济,而后者多用于法律。严格来讲，资产和财产在含义上是有区别的。财产是金钱、财物及民事权利、义务的总和。其本质是一种权利，即对一物占有、享用和处置的独占权利，或者说是检判一经济物品的排他性权利，它是从法律角度去认识财物和权益的。而资产是从经济学角度去认识有价值的财产和权益的，其本质在于它可用于取得未来的利益或是未来事业的源泉。没有法律效力的财物和权益虽然有价值，但未必是财产；而有法律效力的财产一般来讲都是资产。因此，资产往往以财产的面貌出现。在论及某单位、某个人的资产时，它与财产没有严格的区别。在企业生产中，只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫资产，它一般具有增值的要求，而其他的财产则不具有这种要求。

二、资产类型

资产可以按照存在形态、能否独立存在、是否具有综合获利能力等标准进行分类。

（一）有形资产和无形资产

资产按照存在形态可以划分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产，如机器设备、房地产、河流、森林、矿产等，一般也可以将有形资产的财产权利归属于有形资产。无形资产是指那些没有实物形态的资产，如专利技术、著作权、商标权、商誉等。

（二）可辨认资产和不可辨认资产

资产按照能否独立存在的标准，可以划分为可辨认资产和不可辨认资产。可辨认资产是指能够独立存在的资产，所有的有形资产和除商誉以外的无形资产，都是可辨认资产。不可辨认资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，商誉是唯一的不可辨认资产。商誉通常是由名称或特许使用的声誉、信誉、历史文化、经验等因素综合形成。由于商誉是不可辨认的资产，因而也无法单独进行转让。

（三）单项资产和整体资产

资产按照是否具有综合获利能力分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件资产，如一台车床。整体资产是由一组单项资产组合而成的具有综合获利能力的资产综合体，如一个具有正常经营活动能力或潜在能力的企业的所有资产、一个单独的生产车间。

有形资产、无形资产、可辨认资产、不可辨认资产之间的关系，如图表1-1所示：

第二节资产评估的概念及其特点

一、资产评估的概念

资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估的价值类型确定和评估方法选择。评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的，对评估方法的选择具有约束性。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所应有的特定技术方法。特定资产是待评估的对象。评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序、评估方法是资产评估工作的八个构成要素。

二、资产评估的特点

通常情况下，资产评估具有以下特点。

（一）时点性

所谓时点性，是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。比如，我们现在（2000年9月10日〜2000年10月2日）要评估一宗房地产的价值，根据委托人（客户）的要求不同，评估基准日可能是1999年12月18日，也可能是2000年10月10日，还可能是2001年4月25日。具体的评估基准日，需要根据客户的资产业务要求，与客户协商确定，或者由客户指定。资产评估结果即评估价值，是反映资产在评估基准日这一时点的市场供求状况和资产状况下的资产价值，因而估价结果具有较强的时效性，很容易过时，这就需要不断地进行更新，以反映最新的市场信息。

（二）市场性

资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估就需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟，以求评估价值（或说评估价格）尽可能地接近资产在评估基准日的市场价值。评估价值（价格）是否客观，需要接受市场价格的检验，如果两者的差异在允许的范围内，则说明评估结果是比较客观的。市场价格又可以称为交易价格，它是指在市场交易中，特定交易的买卖双方实际成交的货币额。市场价格又可以根据买卖双方交易时所处的地位不同、所掌握的市场信息不同等状况，分为公平市场价格和非公平市场价格。公平与不公平都是相对而言的，公平市场价格是对买卖双方来讲都不吃亏（不是凭某一个人的感觉判断的），非公平市场价格是对买卖双方来讲，一方占了另一方的便宜。最为公平的市场价格就是市场价值。市场价值是“一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。”更明确地说，市场价值是最可能价格。

（三）预测性

一般来说，一项资产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。一项资产的市场价值是对其未来产生的净收益的现实反映。因而通常是首先对资产预期能够产生的净收益进行预测，然后将各个时期的净收益预测值折现为现值后加总，来估算资产价值。既然是根据预测性假设进行评估，最后的评估结果也就带有不确定性。

（四）公正性

资产评估服务于资产业务的需要，对于资产业务的任何一方当事人来说，都应当具有独立性。资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值，不应当受到任何人的主观干预。资产评估的公正性表现为：（1）资产评估遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，这是公正性的技术基础；（2）评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系，这是公正性的组织基础。

（五）咨询性

资产评估为资产业务所提供的评估价值，是一种专业化、市场化的咨询服务，评估结果本身并没有强制执行的效力，评估主体只是对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。

三、资产评估与会计计价的区别

资产评估不同于会计计价，这主要表现为：资产评估是由与资产业务无利害关系的评估主体，即独立的具有资产评估资格的社会中介机构，为资产的交易和投资提供公平的价值尺度,它反映的是资产在评估基准日的客观价值；会计计价一般是由企业的财会人员或个人理财人员为投资者、债权人和经营管理者提供资产价值信息的一种经常性工作，它以持续经营为前提，遵循的计价原则是历史成本原则。会计计价有时需要以评估价值为依据对资产的账面价值进行调整。

第三节资产评估的目的

资产评估的目的是指资产评估行为所服务的经济活动，也即估价结果的期望用途。进行资产价值的评估，一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、拍卖底价、分割或合并、损害赔偿等行为提供可资参考的价值基础。至于个人之间是否必须进行资产评估，应根据资产业务当事人的意愿和具体情况而定。对国有资产业务的资产评估，国家作了明确的规定。

国家规定在发生国有资产转让、国有企业兼并、国有企业出售、国有企业联营、国有资产占有单位实行股份经营、中外合资合作、国有企业清算等经济行为时，必须进行资产评估；在以国有资产进行抵押、担保、租赁时，是否需要进行资产评估，由当事人根据具体情况自行决定。国有资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元，或占全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接受其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。股份经营是指国有资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行股票。中外合资合作是指国有资产占有单位与外商在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。企业清算包括破产清算、终止清算、结业清算。抵押是指国有资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押，而获得贷款的经济行为。担保是指国有资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。企业租赁是指国有资产占有单位或上级单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

第四节资产评估的原则

资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估原则包括工作原则和经济原则。

一、资产评估的工作原则

（一）独立性原则

评估主体在资产评估过程中处于中立地位，应当不受任何权势、金钱、亲情等外界因素的影响，以确保评估结果的公正性。

（二）客观性原则

评估人员应当从实际出发，对各项估价要素和基础资料认真进行调查研究，而不能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以确保评估结果的客观性。虽然我们在估价过程中使用科学的估价模型，但向模型输入的变量必然带有主观判断的色彩，导致估价结果受到估价过程中所存在的主观偏见的影响。减少估价过程中主观偏见的方法有两种：（1）尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响；（2）在估价之前尽可能少地关心资产是被高估还是低估。

（三）科学性原则

资产评估必须按照规定的评估程序，根据评估目的，选择适用的价值类型，采用适宜的估价方法，制定科学的评估实施方案，以确保评估结果的科学合理。价值类型的选择应以评估目的为依据。

二、资产评估的经济原则

（一）贡献原则

某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。如果简要地用经济学理论来表述，那就是待评估资产的边际效用（即边际贡献或说边际生产力）决定了其价值。

（二）替代原则

替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。比如，在区位、价格发生时点等特征上相近似的两宗或数宗房地产，它们的价格也相近。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。

（三）预期原则

预期原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。

（四）供求原则

资产的交易价格是个别买卖双方讨价还价的结果，资产的市场价值则体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状况。资产的评估价值是在假定有许多买卖双方对同一资产进行交易下的最可能价格的模拟。因而，在资产评估时应充分考虑待评估资产在评估时点的市场供求状况。

（五）最佳（也称最高最佳）使用原则

即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法做到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：（1）保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提；（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；（3）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假.定为估价前提；（4）重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分后的使用假定为估价前提；（5）上述四种情形的某种组合。

第五节资产评估的假设

“假设”在此处为“姑且认定”之意。它是进行一项资产的价值评估工作的假定前提条件。同一资产在不同的假设条件下，其价值实现受到的约束不同，因而会产生不同的评估价值。需要说明的是：这里的假设并非子虚乌有，而是对现实中发生的不同资产业务情况的归类。

一、继续使用假设

继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：（1）资产将按照现行用途原地继续使用，如甲某购买一住宅后继续作住宅使用；（2）资产将转换用途后在原地继续使用，如将一工业厂房改造成商场；（3）资产的地理位置发生迁移后继续使用，如将一条电视机生产流水线从甲地迁往乙地安装后，继续生产电视机。

对于可继续使用资产的评估与不可继续使用资产的评估，以及不同情况下的继续使用资产的评估，往往适宜于不同的资产业务，具体评估过程中考虑的细节因素不同，评估结果自然也不同。比如，一套石油化工设备，如果按照现行用途继续在原地使用，用成本法评估其价值，就是以该套设备的全新购买价或制造费、运输费以及安装调试费之和作为重置成本，然后从中扣除折旧费，其剩余额为该资产的价值。如果按照现行用途迁往其他场地继续使用，其价值就等于该套设备的全新购买价减去折旧费。如果不再继续使用，需要将其拆零出售，则需要评估其各零件的变现值，然后从中扣除拆零费，才能得到评估价值。三种不同情况下的资产评估价值依次由高到低。

在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑的条件有：资产的产权是否明晰，产权不清的资产难以确认其价值；资产是否具有剩余经济寿命，已经没有剩余经济寿命的资产一般将不再有获利能力，因而没有价值；资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式。

二、公开市场假设

所谓公开市场，是指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的资产市场。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产如化工生产用厂房、起重机、发电厂、码头、教堂等有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。

在资产评估时，对于具备在公开市场上交易的资产，宜作公开市场假设，并根据资产的位置、特点、市场供求等因素确定其最佳利用方式，按照其最佳利用方式进行评估。

三、清算假设

清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。由于卖方一般是非自愿地被迫出售资产，买方处于相对有利的地位，再加上此类交易是被限制在较短时间内完成，对有关买方的市场信息了解不充分，资产的交易价格明显低于继续使用或公开市场条件下的价格。因而评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。

第六节资产的价值类型及评估标准

一、资产的价值类型

从资产评估和资产价值实现的角度，可以将价值类型分为市场价值和非市场价值。

（一）市场价值

前面提到过，市场价值是“一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当剌激因素影响下所形成的最高价格。”国际资产评估标准中的市场价值定义为“是指资产在评估基准日交易的评估值，资产交易是买者与卖者在适当的市场上自愿、独立进行的交易，并且交易双方都是精明、慎重、自愿的。”因而市场价值以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量。市场价值包括资产按照最佳用途使用条件下的市场价值和按照当前用途使用条件下的市场价值。最佳用途下的市场价值主要适用于可以作公开市场假设或转化为最佳用途后继续使用假设的资产业务，如企业的多余资产、债券和股票、短期投资、现金等。当前用途下的市场价值主要适用于可以作按原用途继续使用假设的资产业务，如编制财务报表、企业兼并或联营、股份化经营等。当前用途下的市场价值是假定资产可以在公开的市场按照当前用途出售的最可能价值，而不论当前用途是否为最佳用途。虽然当前用途下的市场价值不反映资产在最佳使用下的市场价值，但可以将它看作是一个特例，而不认为是偏离了市场价值概念。在特殊情况下，市场价值可能是负数,这些情况包括某些租用资产、一些特定资产、清理土地上废弃资产的费用超过土地价值、一些受环境影响而遭受破坏的资产及其他资产。

（二）非市场价值

非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：

1.使用价值。 它是指特定使用者对特定资产按照特定用途使用下所能够实现的资产价值，其价值确定以目前和预期用途的收益为基础。同一资产用于不同目的则具有不同的使用价值。

2.投资价值。 它是指某个或某类投资者为确定目的而进行投资的资产价值。投资价值概念将具有特定投资目的的投资者与特定资产联系起来，但应注意不要混淆投资价值和投资资产的市场价值。

3.保险价值（insurable value）。 它是指在保险合同中规定的资产价值。

4.课税价值。 它是指由估税员为摊派税额而估定的资产价值，通常是基于市场价值的一定比例。

5.清算价值。 它是指财产所有人被迫接受的较低价值。清算价值取决于资产的通用性和清算期限的限制，资产的通用性越强、对清算期限的限定越宽松，清算价值就越高。

6.净变现价值。 它是指在正常的交易中，资产的估计销售价减去销售费用和交易成本后的价值。

7.持续经营价值。 它是指企业持续经营活动的整体价值。

二、资产评估标准

国际资产评估标准有四个，即：（1）以市场价值为基础的评估标准；（2）以非市场价值为基础的评估标准；（3）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准；（4）以贷款担保、抵押和抵押债券为手段的评估标准。

（一）以市场价值为基础的评估标准

市场价值反映了资产在公开市场上进行交易的市场行情，因而该标准要求评估目的即资产业务的性质，使得可以将该待评估资产视为公开市场上出售的资产。评估市场价值的最普遍方法有市场比较法、收益法、成本法，评估人员应当在综合考虑评估所需要的相关数据的可获取程度、有关的市场条件以及资产本身状况的基础上，选择适用的评估方法。各种评估方法既可以评估市场价值，也可以评估非市场价值，因而在评估市场价值时，评估所需要的相关数据应当来自公开市场。

（二）以非市场价值为基础的评估标准

凡是不能够视为公开市场上出售资产的资产业务，其资产价值的评估就以非市场价值为标准。具休的资产业务即评估目的不同，则非市场价值类型也不同，进行评估所需要的相关要素也应当来自相应于该非市场价值类型的非公开市场。非市场价值标准适用于保险、税收、投资、清算等目的的资产评估，以及专用资产（包括特定所有者资产，如划拨土地使用权）价值或市场的公开竞争受到限制情况下的资产评估。对专用资产及市场有限资产的价值进行评估的最适当方法是重置成本法。

（三）以财务及会计事项为目的的资产评估标准

为了财务报告及会计事项而进行的资产评估，可以将资产视为按照当前用途在公开市场上出售，无论资产的当前用途是否代表其最佳用途，资产评估都以当前用途继续使用下的市场价值为标准。不过，对企业的投资类资产和被董事会宣布为多余的资产，则应当以在最佳用途下的市场价值为标准进行评估；对只能作为经营活动或企业资产的一部分，而很少能够在市场上公开出售的专用资产，可以采用非市场价值标准，但需要在评估报告中予以说明。

（四）以贷款担保、抵押和债券为手段的评估标准

贷款担保资产、抵押资产和债券类资产的评估一般以市场价值为标准。专用资产的市场是有限的，并且是企业整体资产的一部分，一般不适合单独进行抵押。在对专用资产作为抵押物进行评估时，应当假设资产处于最佳使用状态。整体资产的价值评估，除了企业的商誉资产外，通常根据会计数据或财务分析提供的收益来进行评估，但应当对抵押资产可能存在潜在的价格波动的情况加以说明。对可开发或再开发资产，需要考虑其现有的和潜在的开发及控制权，以及评估结果有效期内的资产开发状况，这就需要评估人员注意开发完成日期与评估结果有效期的不同，充分预测资产开发期内的市场变化、预测可开发资产的风险。由于抵押担保类资产的担保价值，取决于其所要担保的债权，而债权价值及抵押担保资产的价值都可能是不断变化的，因而可能需要对抵押担保物在整个担保期内各个阶段的市场价值进行评估。

国际资产评估标准强调以资产业务性质来确定资产的评估标准，当然还要考虑资产本身的特点。评估结果是否是市场价值，并非取决于所采用的具体评估方法，而是取决于评估所采用的基本要素是否以市场数据为基础。

第七节本书的框架体系

本教材共有9章，分别就资产评估的基本理论、资产评估的程序和基本方法、机器设备评估、不动产评估、无形资产评估、金融资产评估、流动资产和其他资产评估、企业价值评估、资产评估报告等内容，进行了较为简明、深人的阐述。各章内容之间的关系，如图表1-2所示：