第一节资产评估的程序

资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体包括以下程序。

一、明确资产评估业务基本事项

注册资产评估师需要明确的评估业务基本事项包括：（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）价值类型；（5）评估基准日；（6）评估报告使用限制；（7）评估报告提交时间及方式；（8）评估服务费总额、支付时间和方式；（9）委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。注册资产评估师还应当根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。

二、签订资产评估业务约定书

资产评估业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订资产评估业务约定书。业务约定书签订后，签约各方发现相关事项约定不明确，或者履行评估程序受到限制需要增加、调整约定事项的，可以协商对业务约定书相关条款进行变更，并签订补充协议或者重新签订业务约定书。业务约定书签订后，在评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。业务约定书应当由评估机构的法定代表人或合伙人签字并加盖评估机构公章。

资产评估业务约定书的基本内容有：（1）评估机构和委托方的名称、住所；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）评估基准日；（5）评估报告使用者；（6）评估报告提交期限和方式；（7）评估服务费总额、支付时间和方式；（8）评估机构和委托方的其他权利和义务；（9）违约责任和争议解决;（10）签约时间。

三、编制资产评估工作计划

资产评估的工作是指评估工作的总体思路和详细实施方案，评估工作的内容涵盖现场调査、评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程，主要包括评估的技术路线和方法、需要收集的资料及其收集渠道、预计所需要的时间和费用、工作步骤和人力资源及进度安排等。为保证评估工作在有限的时间及人力和财力条件下，达到委托人的要求，这一工作应按照科学的项目管理方法进行。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度，在评估业务实施过程中可以根据具体情况的变化进行对计划进行必要调整。

四、对待评估资产的核实与实地查勘

核实的内容主要是各类资产是否存在，以及它们的产权状况和技术状况。对建筑物、机器设备、库存等有形资产尚需要进行实地查勘，以确定其新旧程度、运行状况、质量等技术参数。

五、收集与资产评估有关的资料

注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。这些资料具体包括；待评估资产的产权证明文件、技术资料、与待评估资产相同或类似参照物的市场交易信息、有关参照物的成交时间及其当时的功能结构和新旧程度等特性、影响待评估资产市场供求状况的因素信息等。如果涉及无形资产和企业价值的评估，还应收集相关行业的资料。

产权证明文件包括：有关房地产的土地使用权证、房屋产权证；有关在建工程的土地使用权证、建设规划许可证、用地规划许可证、开工许可证;有关设备的购买合同、原始发票；有关无形资产的专利证书及专利许可证、专有技术许可证、商标注册证、版权许可证、特许权许可证；有关长短期投资合同、借款合同等。

技术资料包括：有关房地产的建成时间、设计图纸、预决算资料；在建工程的种类、开工时间、预计完成时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划；有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规模型号、使用时间、运行状况、修理记录、设备与工艺的配套情况；有关存货的数量、计价方式、存放地点、近期市场价格；有关长期投资的明细表；原始会计和财务报表等。

注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

六、评定估算

注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法，并根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论，再对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。选择哪一种估价方法，需要综合考虑该项资产评估业务的评估目的、评估对象的特点、所能够收集到的资料情况。一般应尽可能同时采用多种方法，以便于消除因方法的局限性和所收集的数据的不确切性而产生的不良影响，确保评估结果的客观准确性。对运用不同方法估算出的结果，要进行比较分析、综合考虑，确定一个符合评估目的及估价标准的评估结果。

七、编制和提交评估报告

注册资产评估师在完成受托的资产评估业务后，要向委托方出具包括评估过程、方法、结论、说明及各类备査文件内容的资产评估报告。资产评估报告的内容和格式应当遵循《资产评估准则——评估报告》，涉及国有资产评估的，还要遵循《企业国有资产评估报告指南》。注册资产评估师提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。

八、资产评估工作底稿归档

资产评估工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。管理类工作底稿内容包括：（１）评估业务基本事项的记录；（2）业务约定书；（3）估计划；（4）评估业务执行过程中重大问题处理记录；（5）评估报告的审核记录。操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括的内容有：（1）现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料（2）收集的评估资料，包括：市场调査及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；（3）评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档。电子或者其他介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。注册资产评估师应当在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案，并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及本准则的规定妥善管理。评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。

第二节比较法

一、比较法的概念

比较法也称市场比较法。它是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。运用比较法的前提条件是：需要有一个比较成熟的资产交易市场；可以找到与待评估资产相似的可比较参照交易，要求可比较参照交易的交易价格确知，交易情况和交易时间与待评估资产相近，参照交易物在技术参数、功能等方面与待评估资产具有可比性。

比较法的基本计算公式如下：

 

二、比较法的评估程序

运用比较法评估资产时，一般按照下列步骤进行：（1）明确评估的对象及其范围。（2）进行市场调査，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易。（3）分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上可比较的参照交易。（4）将待评估资产与可比较参照交易物进行比较分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度。（5）分析各类差异对交易价格的影响程度，以待评估资产为标准,以参照交易价格为基准，调整差异，得到待评估资产的评估价值，也称为比准价格。

三、进行比较分析和调整的因素

需要对待评估资产与参照交易资产之间的差异，进行比较分析和调整的因素，主要包括三个方面。

（一）时间因素

由于资产的价格可能随时间不同而变化，因而就需要对资产价值在不同时点的差异进行调整。时间因素调整就是指将可比较参照交易物在实际发生的交易时点的价格，调整为参照交易物的交易假设发生在与待评估资产的评估基准日相同时点情况下的价格。

（二）地域因素

由于同类资产特别是房地产即使在不同地区的市场上出售，也会有明显的价格差异，因而如果待评估资产与参照交易资产会因处于不同地区市场上而产生价格差异，就需要对可参照交易价格进行地区差价调整。

（三）功能因素

功能高低不同的两个同类资产，其价格也会有差异。一般情况下，功能的髙低与资产价值的高低成正相关关系，这当然要以资产的功能在市场上能够得到充分利用为前提。

比较法是资产评估方法中最为简单和有效的方法，其评估结果能够较客观地反映资产在评估基准日的市场状况和价值。该方法一般不适用于专用机器设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第三节成本法

一、成本法的概念

成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproductioncostnew，也称为重建成本）或更新重置成本（replacementcostnew，也称为重置成本）中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。

复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。成本估价结果接近复原重置成本还是接近更新重置成本，受成本估价方法的影响。总概括性的成本估价方法倾向于更新重置成本；注重估价对象的不同特征的详细成本估价方法（适于特殊用途资产）倾向于复原重置成本。更新重置成本通常小于复原重置成本；这是因为后者包括过时的设计及生产工艺、原材料的附加成本。在没有出现同类资产的生产材料、技术标准、生产工艺及资产功能的明显变化时，一般评估复原重置成本，此时也几乎不存在所谓的更新重置成本。

一项资产随着时间的变化，会产生自然形态的损耗、功能的落后或衰退、利用的充分程度降低等情况，从而导致其价值的降低。进行资产评估时，必须充分考虑这些使得资产价值下降的因素对价值产生的不利影响，并从复原或更新重置成本中予以扣减。我们可以将损耗的价值分为三类：（1）实体性贬值。实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。（2）功能性贬值。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。（3）经济性贬值。经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。例如，一栋住宅会因其附近的一座污染性化工厂的建成和生产运营而降低价值；一辆微型轿车会因当地政府限制其行走线路政策的出台而降低价值。这里需要特别注意的是：资产的价值损耗不同于会计上规定的折旧。这里的价值损耗是通过实地勘察确定的，反映资产价值的实际损失额，而会计上的折旧是对某类资产的价值损耗从会计处理上所作的统一规定，不一定能够准确反映资产价值变化的实际状况，不过在资产评估中，也常用“折旧”一词来表达与“损耗”或“贬值”相同的意思。

成本法的计算公式如下：

评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

或 评估价值=重置成本X成新率

二、成本法的评估程序

运用成本法评估资产一般按照下列程序进行：（1）确定待评估资产的范围，并估算复原重置成本或更新重置成本；（2）确定待评估资产的使用年限；（3）估算待评估资产的损耗或贬值额；（4）从复原重置成本或更新重置成本中扣减损耗，得出资产的评估价值。

三、重置成本的估算方法

重置成本的估算一般可采用下列方法。

（一）重置核算法

重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面等建设成本项目，机器设备的购买价、安装调试费、运杂费等成本项目。直接成本应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。其计算公式如下：

间接成本=人工成本总额X成本分配率

成本分配率=间接成本额÷人工成本额

或  间接成本=直接成本X间接成本相对于直接成本的比率

或  间接成本=工作量（单位为工时或工日）X单位工作量的间接成本

【例1】某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据以往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。在继续利用条件下，该机器设备的重置成本如图表2-1所示：

 

在上例中我们还可以看出，成本分配率等于90%，单位工作量的间接成本为9元/工时。

（二）物价指数法

物价指数法是通过对资产的原始（历史）成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。这里的资产原始成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值，或其代表的价值类型与所要评估的价值类型相同。计算公式如下：

【例2】某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为15万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996〜1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。则该资产的重置成本如下：

15X（160%+120%）=20（万元）

或  15X110%X105%X120%X96%=20（万元）

或  15X（1+33%）=20（万元）

由于物价指数法估算的重置成本，是建立在不同时期的某一种或某类资产的物价变动水平上，仅考虑了价格变动因素，因而用该方法所确定的是资产的复原重置成本。而重置核算法建立在现时价格水平与购建成本费用的核算基础上，既可以考虑价格因素，也可以考虑生产技术标准和工艺的变化，因而该方法既可用于评估复原重置成本，也可用于评估更新重置成本。

（三）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法假定待评估资产的生产能力与价值成线性关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物，计算可比参照物的单位生产能力的价格，然后据以估算待评估资产的重置成本。其计算公式如下：

待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力X（参照物的重置成本÷参照物的生产能力）

【例3】某面粉加工生产线的重置成本为70万元，年生产能力为3000吨面粉。待评估面粉生产线的年生产能力为4500吨面粉。如果面粉生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本如下：

4500X（70÷3000）=105（万元）

（四）规模经济效益指数法

实际调查表明，许多资产的生产能力与其价格之间的关系，呈非线性关系，生产能力越大，单位生产能力的价格越低，即价格性能比随生产能力提高而增大。这主要是由于在市场可行条件下，开发资产边际生产能力的生产成本下降。这时运用功能价值法就必然高估资产的价值。规模经济效益指数法就是假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系。其计算公式如下：

待评估资产的重置成本=参照物的重置成本X（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）

公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，规模经济效益指数一般在0.4〜1之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。规模经济效益指数为1时，该方法就变成了功能价值法，可以将功能价值法看作规模经济效益指数法的特例。

在运用上述四种方法进行资产的重置成本评估时，应当根据评估对象的具体性质和可以收集到的资料来确定可以选用的方法。

在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间,可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本，具体的工作步骤是：（1）在核实资产数量的基础上，将全部资产按照适当的标准划分为若干类别，如机器设备按照有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备等，房屋按建筑结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构等。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用前述四种估算方法估算其重置成本。（3）依据分类抽样资产的重置成本与账面历史成本，计算分类资产的调整系数。调整系数等于某类抽样资产的重置成本除以账面历史成本。（4）根据调整系数估算待评估资产的重置成本。某类待评估资产的重置成本等于其账面历史总成本乘以调整系数。

【例4】现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中査得这6台设备的历史总成本为28万元，该类通用设备的账面历史总成本为400万元，则调整系数为25/28等于89.3%，该类通用设备的总重置成本如下：

400X（25÷28）=357（万元）

四、实体性贬值的估算

由于使用和自然力作用而导致的资产实体性贬值，一般可以采用以下几种方法进行估算。

（一）观察法

观察法是指具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对资产实体的各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计制造、使用维护、磨损、修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗给资产价值带来的影响，据此判定资产的有形损耗率。其计算公式如下：

实体性贬值=重置成本X有形损耗率

（二）使用年限法

使用年限法即以资产的实际已经使用过的年限与总的可使用年限的比率来确定资产的有形损耗程度。其计算公式如下：

实体性贬值=（重置成本一预计残值）X（实际已使用年限÷总使用年限）

其中：残值是指待评估资产在清理报废时可以收回的净值；总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间•，实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。名义已使用年限是指资产在会计管理上已提取折旧的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等资料来査询确定。资产的实际使用强度用资产利用率来表示。其计算公式如下：

资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间

当资产的利用率大于1时，表明资产超负荷使用，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。当资产的利用率等于1时，表明资产的使用符合正常使用强度标准，实际已使用年限等于名义已使用年限。当资产的利用率小于1时，表明资产没有被满负荷利用，实际已使用年限小于名义已使用年限。实际评估过程中，资产利用率的指标往往较难确定，需要评估人员对资产的使用状况诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素进行综合分析。

资产的实际已使用年限等于名义已使用年限乘以资产利用率。

【例5】某机器设备购建于1994年10月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年，资产利用率如下：

由此可以确定该资产的实际已使用年限为7年。

五、功能性贬值的估算

功能性贬值的额度,主要根据资产的效用、生产加工能力等技术经济效益的相对下降程度，以及在人、材、物的耗费等方面的成本相对增加程度来确定。同时，还要重视技术进步因素，考虑替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平的现状和更新换代的速度。

（一）功能性贬值的估算步骤

功能性贬值的估算步骤如下：（1）比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。（2）确定净超额运营成本。虽然企业多支付的运营成本会引起利润额的下降，但由于企业支付的运营成本可以在所得税前扣除，使得应交纳的所得税额也同时下降，也就是说减轻了企业的所得税负担，因而企业多支付的运营成本低于其实际负担额。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。（3）估计待评估资产的剩余使用寿命。（4）以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。

（二）应用举例

【例6】某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用三年，所得税税率为25%,适用折

现率为1o%。根据上述调査资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下：

估算待评估资产的年超额运营成本=（6－4）X12000=24000（元）

测算待评估资产的年净超额运营成本=24000X（1-25%）=18000（元）

 

对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行,即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式如下：

功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

【例7】待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值如下：

1600元/建筑平方米－1500元/建筑平方米=100元/建筑平方米

当然，如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。

六、经济性贬值的估算

经济性贬值的估算，主要是根据由于产品销售困难而导致开工不足、资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额。评估人员应当充分估计评估基准日后因外部经济、社会等环境变化而造成的资产闲置或利用不足，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值。

七、成新率的估算

成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。在成新率分析计算过程中，应当充分注意资产的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，以及使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。成新率的估算方法有以下几种。

（一）观察法

即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定，并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析，在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断确定资产的成新率。

（二）经济使用年限法

即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。其中，总经济使用年限是指从资产的开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的年限。总经济使用年限等于实际已使用年限与剩余经济使用年限之和。其计算公式如下：

成新率=剩余经济使用年限/（实际已使用年限+剩余经济使用年限）

（三）修复费用法

即首先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下，所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定损耗率，再据此求出成新率。其计算公式如下：

成新率=1－损耗率=1－（修复费用/重置成本）

此时应当注意资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，即修复成本超过修复所添加的价值，如过时的建筑设计、商业建筑物无足够的临街面、无可开发停车场空间的商业建筑物或高级公寓住宅区。对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。

第四节收益法

—、收益法的概念

收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。收益法的公式如下：

V=∑Ai/（1+r）^i      i=1，2，…，n

在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价格即资产价值，Ai表示第i年的资产净现金流，r表示折现率，n表示评估对象的收益年限。

采用收益法评估确定的资产价值，是为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产价值与资产的效用即获利能力密切相关。运用收益法评估资产的前提条件，是待评估资产的预期收益及其风险都是可以量化的，且纯收益为正。但现实情况往往并非如此，实际的条件与模型假设的前提条件相距越远，收益法的运用就越困难。在某些情况下使用收益法进行估价甚至可能会遇到较大的困难，就必须对有关数据进行相应的调整。以企业整体资产评估为例，陷入财务拮据状态的公司、收益呈现周期性的公司、拥有未被利用资产的公司、正在进行重组的公司、涉及购并事项的公司等，其资产净现金流和折现率不能完全按照待评估资产的现实数据确定，应当根据市场的客观具体情况加以调整。

二、收益法的评估程序

运用收益法进行资产评估时，一般按照如下步骤进行：（1）收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；（2）计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；（3）预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；（4）估算待评估资产的收益价值。

三、收益法的常用计算公式

除了上面表述过的收益法基本公式外，经常可能用到的公式还有：

（一）在年资产净现金流不变时

V=A[（1+r）^i－1]/r（1+r）^n

如果评估对象的收益年限为无穷大，即收益是永久性的情况下：

V=A/r

（二）在年资产净现金流等额递增时

如果评估对象的收益年限为无穷大，即收益是永久性的情况下：

V=A1/r+6/r^2

（三）在年资产净现金流等比率递增时

如果评估对象的收益年限为无穷大，即收益是永久性的情况下：

V=A1/（r-g）

（四）预期资产将在评估基准曰后第j年末以价格Vj出售时

在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价格，A表示第i年的资产净现金流，在各年净现金流相等时以A表示，r表示折现率，n表示估价对象的收益年限，b为净现金流等额递增时的年递增额（递减时将公式中的b换为“-b，g为净现金流等比率递增时的递增比率（递减时将g换为“-g”）。

【例81预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值如下：

15X0.9091+13X0.8264+12X0.7513+14X0.6830+15X0.6209+0.6209X15/0.1=145.4（万元）

四、预期资产净现金流的估算

对评估对象的预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。

五、折现率的估算

收益法中的折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本，正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。折现率的估算方法主要有以下几种。

（一）市场比较法

即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。例如，有一台待评估机器设备，通过在资产交易市场上调查，得到三个与待评估机器设备同类的资产交易事例，分析得到它们的投资收益回报率分别为9%、9.5%、10.2%，求它们的平均数为9.6%,以9.6%作为待评估资产的预期净现金流折现率。

（二）资本资产定价模型法

资本资产定价模型法是通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险。可分散风险是由与该项投资的相关的特殊事件引起的，它对资产的价值有正面或负面影响，如未曾预料到的公司开发出了新产品、实际盈利比预计盈利髙等正面影响，以及暂时影响资产生产能力的事故发生、对企业不利的法律诉讼等负面影响。可分散风险可以通过投资多样化（组合）来降低或消除。不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的，如经济增长率的变化、通货膨胀率的变化、利率的变化、政治和社会环境的变化等，会影响到整个投资市场。不可分散风险无法通过投资多样化降低或消除。因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报，投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿。美国1926〜1995年期间普通股、公司债券、政府债券、国库券的回报率，如图表2-2所示：

 

由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。美国在1926〜1995年期间发行的普通股票、公司债券、政府债券、国库券的回报率之所以不同，是因为它们的风险不同：股票的风险最大，因此，回报率最高；而国库券是最安全的投资方式，其回报率可以当作无风险利率。资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系如下：

资产风险补偿=期望回报率－无风险利率

或  期望回报率=无风险利率+资产风险补偿

资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β），因而可以将资产的期望回报率表示为：

资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿Xβ

=无风险利率+（资产平均回报率－无风险利率）Xβ

这种将资产的期望回报率同它的不可分散风险联系起来的模型，称为资本资产定价模型，其含义是说资产的回报率由两部分组成：（1）无风险利率，即衡量无风险投资的回报；（2）投资者因承担风险而要求的期望回报率，等于市场风险补偿乘以β。由此可见，资产的期望回报率与风险呈线性关系，这种关系如图表2-3所示：

 

假如电子业的β系数为1.52，无风险利率为6%，市场风险补偿为7%，则电子类企业整体资产的投资回报率为（6%+7%X1.52）等于16.6%；再如旅店行业的β为0.4，则旅店类企业的回报率为8.8%。这里要说明的是：利用该模型确定的折现率是资产的权益成本而非资本成本。

（三）加权平均资本成本法

加权平均资本成本法，既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本。用公式表示如下：

加权资本成本（折现率）=权益成本X权益比+负债成本X负债比

如果将利息蔽税考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示如下：

加权资本成本=权益成本X权益比+税前负债成本X（1－所得税边际税率）X负债比

这里的负债比和权益比是按照它们的市场价值而不是会计价值或账面价值来计算的。

【例9】某类企业的目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本是7%，权益成本是14%，所得税税率为：33%，则加权平均资本成本（折现率）如下：

7%X（1－33%）X40%+14%X60%=10.28%

六、收益期限的确定

收益期限是指资产能够产生资产净现金流的年限。收益期限由评估人员根据未来的获利情况、资产损耗情况、法律规定等因素确定。