第一节资产评估报告的基本内容

—、资产评估报告的概念

资产评估报告（书）是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。广义的资产评估报告还是一种工作制度。它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定的程序和要求，用书面形式向委托方报告评估过程和结果。狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书，既是资产评估机构完成对资产作价意见，提交给委托方的公证性的报告，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件。

二、资产评估报告的种类

根据资产评估的具体对象和不同目的，资产评估报告书可以分为以下不同的种类。

（一）按资产评估的范围划分

按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书称为整体资产评估报告书。凡是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书称为单项资产评估报告书。尽管资产评估报告书的基本格式是一样的，但因整体资产评估与单项资产的评估在具体业务上存在一些差别，两者在报告书的内容上也必然会存在一些差别。在一般情况下，整体资产评估报告书的报告内容，不仅要包括资产，也要包括负债和权益方面，甚至有些还要考虑以整体资产为依托的无形资产。而单项资产评估报告除在建工程外，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产等。

（二）按评估对象不同划分

按评估对象不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。资产评估报告书是以资产为评估对象所出具的评估报告书。这里的资产可能包括负债和所有者权益，也可能包括房屋建筑物和土地。房地产估价报告书则只是以房地产为评估对象所出具的估价报告书。土地估价报告书是以土地为评估对象所出具的估价报告书。鉴于以上评估标的物之间存在差别，加上资产评估、房地产估价和土地估价的管理还没统一，这三种报告书不仅具体格式不相同，而且在内容上也存在较大的差别。

（三）按用途不同划分

按用途不同划分，资产评估报告书可划分为两大类。一类是以产权变动为内容的资产评估报告书。它们是为资产出售、转让、拍卖、重组等产权变动服务所出具的报告书。这类评估用途涉及产权的变动，因此该类评估报告书在资产的权属方面必须清楚，其时间界限（包括基准日、报告有效期等）也要交代得特别明了。另一类是产权不发生变动的资产评估报告书。包括抵押、保险、征纳税等产权不发生变动所出具的报告书。因这类评估用途不涉及产权变动，在评估报告书的内容上会有别于前一种评估报告书。一般情况下，这类评估报告书的内容可以相对简单。

三、资产评估报告（书）的内容

资产评估报告的主要内容包括。

（一）标题及文号

（二）声明

评估报告的声明应当包括以下内容：（1）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（2）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制•，（3）其他需要声明的内容。

（三）摘要

评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。

（四）正文

评估报告正文应当包括:（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者，包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。（2）评估目的。评估报告载明的估目的应当唯一，表述应当明确、清晰。（3）评估对象和评估范围。对评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况要做具体描述。（4）价值类型及其定义。对所选择价值类型的理由要加以说明。（5）评估基准日。要求与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。（6）评估依据。包括评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。（7）评估方法。应当说明所选用的评估方法及其理由。（8）评估程序实施过程和情况。应当说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。（9）评估假设。应当披露评估假设及其对评估结论的影响。（10）评估结论。注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。（11）特别事项说明。特别事项说明通常包括产权瑕疵，未决事项、法律纠纷等不确定因素，重大期后事项，在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。（12）评估报告使用限制说明。评估报告的使用限制说明通常包括：评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；评估报告的使用有效期;因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。（13）评估报告日。评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。（14）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

（五）附件

评估报告附件通常包括：（1）评估对象所涉及的主要权属证明资料。（2）委托方和相关当事方的承诺函。（3）评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件。（4）评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。

评估报告内容的陈述应当清晰、准确，不得使用误导性的表述。评估报告的详略程度，可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求来合理确定。对于评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。

四、资产评估报告的作用

资产评估报告书的作用如下。

（一）为被委托评估的资产提供作价意见

资产评估报告书是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应行业的专业人员组成的评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价的意见，该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

（二）反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据

它用文字的形式，对受托进行资产评估的目的、背景、范围、依据、程序、方法等过程和评定的结果进行阐述、说明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告书也反映和体现受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。在资产评估现场工作完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据，撰写评估结果报告书，向委托方报告。负责评估项目的评估师也同时在报告书上行使签字的权利，并提出报告使用的范围和评估结果实现的前提等具体条款。当然，资产评估报告书也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。

（三）管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据

资产评估报告书是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力水平以及评估质量髙低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。

（四）建立评估档案资料的重要信息来源评估机构和评估人员在完成资产评估任务之后，都必须按照档案管理的有关规定，将评估过程收集的资料、工作记录以及资产评估过程的有关工作底稿进行归档，以便进行评估档案的管理和使用。由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的收集和记录，因此，不仅评估报告书的底稿是评估档案归集的主要内容，而且还包括撰写资产评估报告过程采用到的各种数据、各个依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成的有关文字记载都是资产评估档案的重要信息来源。

五、资产评估报告的基本制度

资产评估报告基本制度是规定资产评估机构在完成资产评估工作后，由资产评估行政主管部门对评估报告进行审核验证、结果确认和下达通知等方面的制度。

（―）资产评估报告基本制度的产生与发展

1991年国务院第91号令颁布的《国有资产评估管理办法》规定，资产评估机构对委托单位（指国有资产占有单位）被评估资产的价值进行评定和估算，要向委托单位提出资产评估结果报告书。委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后，应当报其主管部门审查，主管部门同意后，报同级国有资产管理行政主管部门确认资产评估结果。经国有资产管理行政主管部门授权或委托，国有资产占有单位的主管部门也可以确认资产评估结果。该文件还规定，国有资产管理行政主管部门应当自收到占有单位报送的资产评估结果报告书之日起四十五日内组织审核、验证协商、确认资产评估结果，并下达确认通知书。这就是我国最早的资产评估报告制度。1993年原国家国有资产管理局制定和发布的国资办发[1993]第55号文件，提出了《关于资产评估报告书的规范意见》，1995年原国家国有资产管理局又制定和颁布了《关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见》，1996年5月7曰国资办发[1996]第23号文件转发了中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》,规定了资产评估报告书及送审专用材料的具体要求，以及资产评估工作底稿和项目档案管理，进一步完善了资产评估报告制度。1999年财政部财评字[1999]第91号文件颁布的关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知，对原有的资产评估报告有关制度做了进一步修改完善，使资产评估报告制度不仅适应国有资产评估，也同样适用于非国有资产的评估。2000年财政部财企[2000]第256号文件提出了《关于调整涉及股份有限公司资产评估项目管理事权的通知》。其中对涉及股份有限公司资产评估项目的受理审核事权在财政部和省级财政部门之间进行分工。根据文件规定，国务院有关部门或中央管理的企业单位，涉及股份有限公司的资产评估项目由财政部受理审核；地方所属企业单位，涉及股份有限公司的资产评估项目，省属地方企业由省级（含计划单列市，下同）财政部门受理审核；地市以下所属地方企业由同级财政部门审核后报省级财政部门受理审核；涉及外资股（B股、H股）的资产评估项目，须经省级财政部门审核后报财政部审核。2007年财政部发布《资产评估准则——评估报告》（自2008年7月1日起施行），2008年中国资产评估协会发布了《企业国有资产评估报告指南》（2009年7月1日起施行），要求除金融企业以外的企业国有资产评估报告应当执行该指南，同时废止《财政部关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》（财评字[1999]91号）。

（二）关于评估报告有关制度的基本规定

根据国家现行有关法律、法规的规定，资产评估报告的有关制度主要有以下几个方面：（1）资产评估报告必须以《国有资产评估管理办法》以及国家其他有关法律、法规为依据。资产评估报告的基本内容和格式必须遵循财评字[1999]第91号文件的规定。（2）资产评估报告书是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。（3）资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的原则，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。（4）资产评估报告书的数据一般均应采用阿拉伯数字，资产评估报告书应用中文撰写打印。如需出具外文评估报告书,外文评估报告书的内容和结果应与中文报告一致，并需在评估报告书中注明以中文报告为准。（5）资产评估工作完毕，评估机构应按资产评估项目立档。其立档内容主要包括资产评估业务约定书、资产评估报告书（包括报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件）、资产评估工作底稿、立项和审核确认文件等，并按有关规定的保存期限进行保管。（6）委托方和有关单位应依据国家法律、法规有关规定，按资产评估报告书的条款，正确使用资产评估报告书。

第二节资产评估报告的编制

一、资产评估报告的编制步骤

资产评估报告书的编制是评估机构完成评估工作的最后一道工序，也是资产评估工作中的一个重要环节。编制资产评估报告书主要有以下几个步骤。

（一）整理工作底稿和归集有关资料

资产评估现场工作结束后，有关评估人员必须着手对现场工作底稿进行整理，按资产的性质进行分类。同时对有关询证函、被评估资产背景材料、技术鉴定情况和价格取证等有关资料进行归集和登记。对现场未予确定的事项，还需进一步落实和査核。这些现场工作底稿和有关资料都是编制资产评估报告的基础。

（二）评估明细表的数字汇总

在完成现场工作底稿和有关资料的归集任务后，评估人员应着手进行评估明细表的数字汇总。明细表的数字汇总应根据明细表的不同级次先明细表汇总、然后分类汇总,再到资产负债表式的汇总。不具备采用电脑软件汇总的评估机构，在数字汇总过程中应反复核对各有关表格的数字的关联性和各表格栏目之间数字勾稽关系，防止出错。

（三）评估初步数据的分析和讨论

在完成评估明细表的数字汇总，得出初步的评估数据，应召集参与评估工作过程的有关人员，对评估报告的初步数据的结论进行分析和讨论，比较各有关评估数据，复核记录估算结果的工作底稿，对存在作价不合理的部分评估数据进行调整。

（四）编写评估报告书

编写评估报告书又可分两步：

第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。

第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议,考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。

（五）资产评估报告书的签发与送交

评估机构撰写出资产评估正式报告书后，经审核无误，按以下程序进行签名盖章：先由负责该项目的注册评估师签章（两名或两名以上），再送复核人审核签章，最后送评估机构负责人审定签章并加盖机构公章。

资产评估报告书签发盖章后即可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。对中外合资、合作项目的评估报告书及有关资料的送交，应按专门规定办理。

二、资产评估报告编制的技术要点

资产评估报告书编制的技术要点是指在资产评估报告编制过程中的主要技能要求，它具体包括了文字表达方面、格式和内容方面的技能要求，复核与反馈方面的技能要求等。

（一）文字表达方面的技能要求

资产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和公证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据，所以它的文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措词。其陈述既要简明扼要，又要把有关问题说明清楚，不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述。当然，在文字表达上也不能带着大包大揽的语句，尤其是涉及承担责任条款的部分。

（二）格式和内容方面的技能要求

对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，应当遵循《资产评估准则——评估报告》，涉及国有资产评估的，还要遵循《企业国有资产评估报告指南》。

（三）复核与反馈方面的技能要求

资产评估报告书的复核与反馈也是资产评估报告书编制的具体技能要求。通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈；可以将有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得到修正。对评估人员来说，资产评估工作是一项必须由多个评估人员同时作业的中介业务，每个评估人员都有可能因能力、水平、经验、阅历及理论方法的限制而产生工作盲点和工作疏忽，所以，对资产评估报告书初稿进行复核就成为必要。就对评估资产的情况熟悉程度来说，大多数资产委托方和占有方对委托评估资产的分布、结构、成新等具体情况总是会比评估机构和评估人员更熟悉。所以，在出具正式报告之前征求委托方意见，收集反馈意见也很有必要。

对资产评估报告进行复核，必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。收集反馈意见主要是通过委托方或占有方熟悉资产具体情况的人员。对委托方或占有方意见的反馈信息，应谨慎对待，应本着独立、客观、公正的态度去接受其反馈意见。

（四）撰写报告书的注意事项

资产评估报告书的编制技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下事项。

1.实事求是，切忌出具虚假报告。

报告书必须建立在真实、客观的基础上，不能脱离实际情况，更不能无中生有。报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的主要评估人员。

2.坚持一致性做法，切忌出现表里不一。

报告书文字、内容前后要一致，摘要、正文、评估说明、评估明细表内容与格式口径、格式甚至数据要一致，不能出现各弹各调的不一致情况。

3.提交报告书要及时、齐全和保密。

在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将报告书送交委托方。送交报告书时，报告书及有关文件要送交齐全。涉及外商投资目的对中方资产评估的评估报告，必须严格按照有关规定办理。此外，要做好客户保密工作，尤其是对评估涉及的商业秘密和技术秘密，更要加强保密工作。

第三节资产评估报告的利用

一、委托方对资产评估报告的利用

委托方在收到受托评估机构送交的正式评估报告书及有关资料后，可以按照评估报告书所依据的评估目的和最终的评估结论，合理使用资产评估结果。

（一）委托方对资产评估报告的具体使用

委托方按照评估报告书的评估结论，可用于诸多方面。

1.作为资产业务的作价基础。

它包括企业改制、上市、对外投资、中外合资合作、转让、出售、拍卖等产权变动的经济活动，以及保险、纳税、抵押、担保等非产权变动的经济活动和法律方面需要的其他目的的活动的作价基础。

2.作为企业进行会计记录或调整账项的依据。

委托方在根据评估报告书所揭示的资产评估目的使用资产评估报告资料的同时，还可依照有关规定，根据资产评估报告书资料进行会计记录或调整有关财务账项。

3.作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据。

当委托方收到评估机构的正式评估报告书及有关资料后，在没有存在异议的情况下，应根据委托协议，将评估结果作为计算支付评估费用的主要依据，履行支付评估费用的承诺及其他有关承诺的协议。

此外，资产评估报告书及有关资料也是有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处部门申请调处的申诉资料之一。

（二）委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须注意的几个问题

委托方必须注意以下几个问题：（1）只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只允许按一个用途使用。（2）只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书的有效期，原资产评估结果无效。若要使用报告书，必须由评估机构重新调整相关数据，并得到有关部门重新认可后方能使用。（3）在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应由原评估机构或资产占有单位按原评估方法做相应调整后才能使用。（4）涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管部门确认或授权确认后方可使用。（5）作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及有关资料，必须由有权机关批准或认可后方能生效。

二、资产评估管理机构对资产评估报告的运用

资产评估管理机构主要是指对资产评估行政管理的主管机关和对资产评估行业自律管理的行业协会。对资产评估报告书的运用，是资产评估管理机构实现对评估机构的行政管理和行业自律管理的重要过程。资产评估管理机构通过对评估机构出具的资产评估报告书有关资料的运用，一方面，能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。由于资产评估报告是反映资产评估工作过程的工作报告，通过对资产评估报告书资料的检査与分析，评估管理机构就能大致判断该机构的业务能力和组织管理水平。另一方面，也是对资产评估结果质量进行评价。资产评估管理机构通过对按规定需要验证和确认的资产评估报告书进行验证与确认，就能够对评估机构的评估结果质量的好坏作出客观的评价，从而能够有效实现对评估机构和评估人员的管理。再一个方面，它能为国有资产管理提供重要的数据资料。通过对资产评估报告书的统计与分析，可以及时了解国有资产占有和使用状况以及增减值变动情况，进一步为加强国有资产管理服务。

三、有关部门对资产评估报告的运用

除了资产评估管理机构可运用资产评估报告书资料外，还有些政府管理部门也需要运用资产评估报告书，他们主要包括证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部门。

证券监督管理部门对资产评估报告书的运用，主要表现在对申请上市公司申请的有关申报材料招股说明书的审核过程，以及对上市公司的股东配售发行股票时申报材料配股说明书的审核过程。根据有关规定，公开发行股票公司信息披露至少要列示以下各项资产评估情况：（1）按资产负债表大类划分的公司各类资产评估前账面价值及固定资产净值；（2）公司各类资产评估净值；（3）各类资产增减值幅度;（4）各类资产增减值的主要原因。

此外，还应简单介绍资产评估时采用的主要评估方法。公开发行股票的公司对采用非现金方式的配股，其配股说明书的备查文件必须附上资产评估报告书。

当然，证券监督管理部门还可运用资产评估报告书和有关资料加强对取得证券业务评估资格的评估机构及有关人员的业务管理。

保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等部门也都能通过对资产评估报告书的运用来达到实现其管理职能的目的。